新舊物業管理公司交接的糾紛及解決策略

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摘要：新舊物業管理公司交接糾紛主要反映在服務不滿意、管理不到位等方面。針對業主自主選擇物業管理公司的權利主張，且業主委員會選擇物業管理公司過程中容易引起各種交接糾紛的情況，需要盡快采取有效解決措施，確保妥善解決糾紛。本文將簡述新舊物業管理公司交接糾紛的主要表現，并提出了具體可行的解決策略。

關鍵詞：物業管理公司；交接糾紛；解決策略

新舊物業管理公司在交接時容易出現很多糾紛，除了會對物業區域內所有業主正常生活秩序造成影響以外，還也讓物業管理公司的企業形象受損，在很大程度上減緩了我國物業管理行業的發展步伐。因此在出新舊物業管理公司交接糾紛以后，需要通過合法途徑及時、有效的進行解決，這樣不僅能夠保證全體業主的利益，還能促進物業管理公司的健康、穩定和長遠發展。

一、新舊物業管理公司交接中的糾紛及其主要表現

在新舊物業管理公司交接過程中，若是處理不當將極易產生各種糾紛。主要表現為：業主大會對現有物業管理公司提供的服務不滿意，所以提前將物業服務合同解除，而物業管理公司也用其他各種理由拒絕解除合同，也沒有對交接手續進行辦理（如公共設施、物業資料和其他欠費處理等等沒有移交），從而引起了糾紛。當前我國在業主大會公開選聘物業管理公司負責本物業區域管理的制度還不夠完善，基本上很多物業區域的物業管理公司均由開放商確定，業主缺乏自主選擇的權利。這樣物業管理公司競爭意識與危機意識通常比較薄弱，不重視做好服務工作，很少積極和業主加強溝通，兩者之間缺少良性互動。我國在實行《物業管理條例》以后，業主大會可以公開選聘和解聘物業管理公司，大多數小區業主大會都重視使用這項權利，用服務質量不高的理由，對原物業管理公司進行解聘。現階段出現的新舊物業管理公司交接糾紛基本上都是這種類型，如在國企辦的社區物業移交中，業主通常會用收費較高、管理不到位和開支混亂等作為理由，將原物業管理公司解聘，同時選聘新的物業管理公司。不過由于原物業管理公司拒絕解聘，不予以配合，從而引起了糾紛。

二、新舊物業管理公司交接中糾紛的解決策略

1.當事人雙方協商解決

業主委員會、原物業管理公司和新聘物業管理公司要在各方自愿、平等和互諒互讓的前提下，通過協商物業管理交接涉及到的事項，保各方爭議能夠順利解決[1]。通過采取協商解決問題的措施，可以將當事人意思自治的原則體現出來，是解決糾紛和平息爭議的最有效手段，防止對各方帶來經濟損失，同時也維護了社會聲譽，保證小區所有業主的正常生活秩序。可見這種方法對三方來說都是有利的，只要出現新舊物業管理公司交接糾紛的情況，如在支付拖欠的物管費、結算物管公司代收代繳的水電費、回收物管公司在小區公共建設上的額外投入等方面出現糾紛，需要主動進行協商，今早解決問題。

2.提交仲裁委員會裁決

若是雙方在物業服務合同內明確規定出現爭議要提交仲裁委員會仲裁解決，以及出現交接糾紛后雙方達成仲裁協議的情況，雙方都能夠把爭議事項向約定的仲裁委員會提交，之后仲裁委員會給出具備法律約束力的裁決。因為仲裁委員會是中立的一方，裁決具備很強的社會公信力，同時仲裁是當事人自愿選擇的，能夠讓雙方出現的矛盾得到消除。當業主大會以物業管理公司提供的服務不到位為由提前解除物業服務合同，而物業管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導致糾紛。此時可以提交仲裁委員會裁決，確保糾紛順利得到解決。

3.向人民法院提起訴訟

現階段我國還未將業主大會和業主委員會的法律地位確定下來，不過從司法實踐來看，為讓業主合法權益得到保障，很多地方大多將業主委員會的訴訟主體地位確定了下來[2]。業委會與物業服務企業簽訂的物業服務合同未明確約定服務期限，或雙方未簽訂物業服務合同造成糾紛，或者是因協商無效，引起新、老物業因交接問題發生嚴重沖突，甚至造成人員傷亡的情況，業主委員會要直接到法院處起訴物業管理公司，法院根據相關法律將判決作出來。當然，物業管理公司也能夠起訴業主委員會，或執行法院作出的判決，這樣都有利于解決交接糾紛。

三、成功案例分析

某社區業主不滿意物業管理公司提供的服務，希望采取合法途徑重新選擇物業管理公司。該社區業主采取了以下措施，順利改選了物業管理公司，同時原有物業管理公司也收回了業主所欠費用，將所有物業管理資料移交出來，實現了三方共贏。一是根據相關法律法規，該社區業主成立了業主委員會，建立了健全的機構。自2017年以來，就開始籌備成立業主委員會，在候選人報名中確定人選為業主委員會成員，并特聘了全職秘書。同時還成立了相應的財務組、督察組和宣傳組，廣泛發動小區內各專業人士參與進來。二是業主委員會成員認真開展各項工作，在網上討論《業主公約》、《業主大會議事規則》，合理制定了2017年的主要工作計劃。學習并掌握了物業條例，吃透各種法律條文，探究物業管理條例。三是公開招標選擇物業管理公司。業主委員會聘請了專業審計公司負責財務審計工作，在和新物業公司簽訂協議的過程中，社區中法律方面人員嚴格把關各項條款。將5家物業公司選擇出來以后，集中進行投票，逐個考察每個物業公司提供的管理項目。并進行了公開招標，保證招標過程的透明度，最終確定了新的物業管理公司。四是業主和舊物業公司、開發商做好了溝通工作。在新舊物業管理公司交接過程中，未發生業主和物業公司正面沖突的現象，通過業主委員會的宣傳，業主將所欠費用交給了舊物業管理公司。在各個環節的工作中，開放商也支持業主委員會，讓新舊物業管理公司交接順利進行，未出現糾紛與矛盾。

四、結語

在新舊物業管理公司交接的時候，因為存在前期遺留問題、物業欠費問題和業主委員會操作問題等，將讓物業新舊交接期間出現糾紛，出現舊物業不走和新物業進不來的情況。對此要采取各種有效措施，解決新舊物業管理公司交接糾紛，這樣除了可以保證物業管理公司利益以外，還能夠讓物業管理行業更加規范，為小區居民的穩定生活提供可靠保障，并維護了小區的和諧與安寧。

參考文獻

[1]楊天英.物業管理公司做好成本管理控制工作的對策[J].中外企業家，2016，（35）：65-66.

[2]蘇浩寧.物業管理公司應收賬款的控制與管理[J].財會學習，2016，（13）：111.

作者:吳青春 單位:岳陽興岳石油化工有限責任公司