房地產(chǎn)企業(yè)預算管理分析

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摘要:針對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,對該行業(yè)中全面預算管理的應用展開深入研究,對房地產(chǎn)行業(yè)的管理考核、風險與資金管理方面都有著重要意義.據(jù)此,從房地產(chǎn)行業(yè)的全面預算管理的重要性出發(fā),就當前我國房地產(chǎn)行業(yè)在預算管理方面出現(xiàn)的有關問題進行總結與分析,并有針對性地提出應對策略,從而為該方面的實踐工作者提供有價值的參考資料.

關鍵詞:全面預算;房地產(chǎn)企業(yè);管理

1全面預算管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的重要性

全面預算管理涉及到的內容非常多,包括成本、資金與銷售等多個方面.在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時,房地產(chǎn)行業(yè)的全面預算管理水平較以往有了很大提升,但仍存在很多不足之處.全面預算管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的應用具有非常強的現(xiàn)實意義,主要表現(xiàn)在如下方面:一是全面預算管理有助于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長遠目標,對房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展起到推動作用;二是在全面預算管理的作用下,房地產(chǎn)企業(yè)的績效考核工作更加規(guī)范化,員工的積極性能夠得到有效提高,企業(yè)的凝聚力得以增強;三是有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的風險控制能力,企業(yè)能夠有效地應對多種風險;四是在全面預算管理的作用下,企業(yè)能夠有效控制各項經(jīng)營活動,便于企業(yè)總體經(jīng)營目標的實現(xiàn);五是有助于房地產(chǎn)企業(yè)內部的信息傳輸,各個部門間的交流將更為順暢,部門間的協(xié)作能力將得到大幅度提升;六是全面預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)代化管理水平的重要方面,是企業(yè)適應當前經(jīng)濟環(huán)境的必然選擇.總而言之,全面預算管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的應用有著非常重要的意義,是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然選擇.雖然,全面預算管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的應用水平已經(jīng)有了很大提升,但是仍存在著很多不足之處,需進一步完善.

2全面預算管理在房地產(chǎn)行業(yè)應用過程中存在的不足之處

2．1缺乏全面預算管理的意識

在當前社會中,很多房地產(chǎn)企業(yè)在開展全面預算管理工作時,并沒有意識到全面預算管理的重要性,只是簡單地進行年度計劃的編制.相當一部分的房地產(chǎn)企業(yè)將全面預算管理理解為預算計劃的編制,沒有充分發(fā)揮全面預算管理的重要作用.房地產(chǎn)企業(yè)對全面預算管理的認識不足,導致全面預算無法達到應有效果.

2．2各個部門間的配合程度不夠

在房地產(chǎn)企業(yè)中,全面預算管理是財務部門的重要工作內容之一,其他部門的配合程度明顯不夠.很多情況下,財務部門不得不獨立完成全面預算管理工作.在缺乏多部門聯(lián)動的情況下,全面預算管理工作很難充分發(fā)揮作用.加之房地產(chǎn)企業(yè)的財務工作人員只具備專業(yè)財務管理知識,對房地產(chǎn)建筑行業(yè)的了解比較少,其在實際工作時無法進行準確的工程成本預算.

2．3全面預算管理工作的深度不足

房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性,其盈利狀況不僅僅受銷售業(yè)績的影響,還受到建筑相關行業(yè)的影響.房地產(chǎn)行業(yè)的日常經(jīng)營工作本來就非常復雜,會面臨多種潛在因素的干擾.普通的預算管理系統(tǒng)難以適應房地產(chǎn)企業(yè)的需求,無法發(fā)揮預算管理應有的作用.

2．4全面預算工作指標脫離實際

全面預算管理工作的開展是以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為基礎的,需要對房地產(chǎn)企業(yè)的年度計劃加以細分.但是在現(xiàn)實中,很多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算工作指標設置過高,脫離實際,導致預算目標太過高遠,無法實現(xiàn).

2．5各種指標缺乏綜合性思想

在實際工作中,很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視現(xiàn)金方面的全面預算管理工作,對其他方面的預算管理工作則有所忽視.在過分側重銷量的情況下,最終的定價必然會有所偏差.因為在定價的過程中沒有充分考慮其他指標,房地產(chǎn)企業(yè)難以適應當前房地產(chǎn)政策的變化,企業(yè)難以準確把握發(fā)展機遇.

2．6全面預算過程缺乏有效的分析依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)在開展全面預算管理工作的時候,對企業(yè)內外環(huán)境的分析工作難以到位,缺乏科學而有效的分析依據(jù).很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有認真對全面預算的執(zhí)行情況進行深入分析,盲目進行“一刀切”,導致房地產(chǎn)企業(yè)的短期經(jīng)營目標與長期戰(zhàn)略目標間存在嚴重沖突.

2．7全面預算管理沒有融合到獎懲機制中

從當前的實際狀況來看,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開展全面預算管理工作時,都沒有和獎懲機制有效地融合在一起.很多房地產(chǎn)企業(yè)的考核指標都存在嚴重問題.預算考核沒有納入績效考核的范圍中,導致獎懲制度和預算管理間脫節(jié),使得房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理工作難以全面推行.在執(zhí)行環(huán)節(jié)中,由于沒有全面性的獎懲機制,企業(yè)的預算管理工作缺乏內動力,難以長久維系.

3房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的策略

3．1依托企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略開展全面預算管理工作

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,其開展全面預算管理工作的根本目的在于實現(xiàn)其戰(zhàn)略目標.因此,全面預算管理工作要想順利開展應依托于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略.企業(yè)應明確發(fā)展方向,確定合理的戰(zhàn)略目標,并作出合理的戰(zhàn)略規(guī)劃.根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃,房地產(chǎn)企業(yè)可以制定全面的預算管理方案,并將此方案落實到其日常經(jīng)營的各個方面中,充分發(fā)揮全面預算管理的作用.

3．2構建合理的組織體系

房地產(chǎn)企業(yè)在開展全面預算管理工作的過程中,還需要依靠合理的組織體系.房地產(chǎn)企業(yè)應積極完善組織結構,構建預算管理組織實施的機構,如運營中心等.運營中心所涉及到的工作內容包括預算計量、核算、分析、控制、報告等多方面.運營中心在房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理工作中占有重要地位,其負責人一般由企業(yè)的總裁或副總裁來擔任.運營中心內的工作人員多具備財務、市場、建筑工程類的專業(yè)知識.運營中心的存在能夠提升企業(yè)全面預算管理水平,充分發(fā)揮其應有的作用.

3．3根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性來開展全面預算管理工作

房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性,其擁有一套特殊的預算指標,如房款回收率、工程產(chǎn)值、銷售額、利潤額、管理費用率、目標成本等.在開展全面預算管理工作的過程中,應格外注意如下幾方面:在以現(xiàn)金預算為中心的前提下,企業(yè)可以通過控制現(xiàn)金來控制各種日常經(jīng)營活動;在追求經(jīng)濟利益最大化的過程中,股東所創(chuàng)造出的高于資金成本的價值得以體現(xiàn)出來;在目標成本的基礎上,能夠更好地實現(xiàn)企業(yè)的目標利潤;在選擇營銷措施的過程中,可以科學地選擇高定價慢銷或者低價快銷的方式.只有做到上述幾點,才能夠編制出合理的全面預算方案.

3．4根據(jù)政策變化及時對全面預算進行調整

我國宏觀調控政策對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響非常大,房地產(chǎn)企業(yè)應關注這些政策,并及時根據(jù)政策的變化來調整全面預算的內容,只有這樣其才能把握發(fā)展機遇,降低各種風險.在依據(jù)政策變化對全面預算管理工作進行調整的過程中,應以風險控制點的高低作為主要依據(jù).

3．5構建有效的獎懲制度

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理工作應與獎懲制度有效地融合在一起,只有這樣員工的積極性才能夠被充分調動,全面預算管理在推行中的阻力才會降到最低.房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長的特殊性,如果不能夠將全面預算管理與各種獎懲制度融合在一起,企業(yè)的日常經(jīng)營很容易偏離戰(zhàn)略發(fā)展目標,不利于企業(yè)的長遠發(fā)展.

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作者：廉霞 單位：吉林省領地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司