房地產(chǎn)設(shè)計管理要點探析

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摘要：房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本管理對項目總成本的影響超過70%，直接決定著項目成本管理成敗。本文將從成本控制角度出發(fā)，探討房地產(chǎn)設(shè)計管理的要點。首先分析了目前房地產(chǎn)項目設(shè)計管理中存在的成本控制問題，包括成本控制機制缺乏聯(lián)動性、成本控制制度不夠完善、成本控制方法相對落后等。在此基礎(chǔ)上，提出有針對性的建議措施，以期優(yōu)化房地產(chǎn)設(shè)計管理及成本控制效果。

關(guān)鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)設(shè)計；管理要點

房地產(chǎn)市場的競爭激烈程度在不斷提升，企業(yè)為了爭取更多發(fā)展機會，保持市場優(yōu)勢地位，必須做好工程項目的成本管理工作，從而保證企業(yè)資金運轉(zhuǎn)流暢，順利完成各項戰(zhàn)略指標。成本控制是一項貫穿于工程項目建設(shè)全過程的管理活動，對設(shè)計階段而言，由于設(shè)計方案決定了大部分的項目成本支出，需要在其設(shè)計過程中，充分考慮成本控制的可實施性。只有做好前期的設(shè)計管理工作，才能保證后續(xù)的成本控制目標能夠?qū)崿F(xiàn)。

1房地產(chǎn)設(shè)計管理中的成本控制問題

1.1成本控制機制缺乏聯(lián)動性

在房地產(chǎn)項目管理中，成本控制不是某個部門的管理任務(wù)，而是與財務(wù)部門、設(shè)計部門、采購部門、施工部門等都有密切聯(lián)系的。但是在房地產(chǎn)項目設(shè)計階段，成本控制工作的獨立性較高，沒有與其他部門工作有機結(jié)合起來。對設(shè)計部門而言，由于缺乏成本控制的專業(yè)知識技能，在設(shè)計過程中，不可避免的會出現(xiàn)考慮不周的情況，進而為后期的成本控制留下風(fēng)險隱患。此外，設(shè)計部門的設(shè)計信息共享度不高，也為財務(wù)部門等其他部門人員參與設(shè)計成本控制增加了難度，目前主要采取事后核算方法，缺乏有效的事前和事中控制手段。在各專業(yè)的設(shè)計方案進行綜合匯總時，成本問題集中暴露出來，對其進行分析和處理也較為棘手。再加上財務(wù)報告本身具有一定的滯后性，也會對設(shè)計工作產(chǎn)生影響，設(shè)計部門將工作重點放在解決設(shè)計問題上，缺乏對成本控制問題的考慮，難以實現(xiàn)預(yù)期的成本控制目標[1]。

1.2成本控制制度不夠完善

房地產(chǎn)項目成本控制是一項系統(tǒng)化工作，其持續(xù)周期近似于項目實施周期，圖1房地產(chǎn)項目成本控制體系在項目進行過程中，存在多方面影響因素，容易因不確定因素影響成本控制的實施。因此，在開展成本控制管理的過程中，需要建立一套完整的管理制度，為具體工作的開展提供依據(jù)。但是在項目設(shè)計過程中，可以參考的成本控制制度有限，較為重要的成本控制責(zé)任制度等，也存在一定的片面性，未完全覆蓋所有參與主體。再加上上述各部門之間工作的分割性，難以根據(jù)項目設(shè)計實際需求，定期對總成本進行分析和管理。這一現(xiàn)象導(dǎo)致在設(shè)計管理過程中，成本控制的約束力不足，容易因追求工程質(zhì)量、追求施工進度等，忽視成本控制問題，產(chǎn)生不必要的成本浪費。另一方面，許多設(shè)計人員自身缺乏成本控制意識，在外部約束力量不足的情況下，難以主動尋求成本控制的有效途徑。在設(shè)計過程中，缺乏對資源優(yōu)化配置等方面的考慮，成本控制處于被動狀態(tài)[2]。

1.3成本控制方法相對落后

目前國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制方法還較為落后，特別是在設(shè)計階段，成本控制效果受控制方法和技術(shù)的影響較大，只有保證信息的及時傳遞、對設(shè)計方案進行全面審核，才能提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計方案中存在的問題，將成本風(fēng)險消滅在萌芽期。但是一些企業(yè)在資金管理方面，采用的預(yù)算方式過于老舊，缺乏對市場變化的考慮，信息化技術(shù)的應(yīng)用水平也偏低，在設(shè)計和審核中，主要依靠設(shè)計圖紙和相關(guān)文件等進行成本核算，未能發(fā)揮BIM技術(shù)等在設(shè)計階段成本管理中的應(yīng)用優(yōu)勢。此外，也存在資金管理預(yù)算不足的問題，缺乏科學(xué)的統(tǒng)籌設(shè)計理念，在不同專業(yè)的設(shè)計內(nèi)容中，存在資源占用沖突等現(xiàn)象，導(dǎo)致后期施工期間，會出現(xiàn)較多的設(shè)計變更問題，造成大量的成本損失。必須盡快改進房地產(chǎn)項目設(shè)計管理方法，強化成本控制理念，通過掌握設(shè)計階段的成本控制管理要點，最大限度的降低成本控制風(fēng)險[3]。

2基于成本控制角度的房地產(chǎn)設(shè)計管理要點

2.1成本控制影響要素分析

在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理過程中，要達到預(yù)期的成本控制效果，首先應(yīng)對成本控制影響要素加以明確。具體包括：（1）項目策劃影響因素。在規(guī)劃構(gòu)思階段，應(yīng)充分考慮地區(qū)實際情況，做好市場調(diào)研等工作，為項目設(shè)計提供基本方向，從而建立可行的成本管理體系，對項目實施全方位管理，盡可能的預(yù)測可能出現(xiàn)的變化問題。（2）建筑設(shè)計因素。房地產(chǎn)項目設(shè)計要充分考慮建筑構(gòu)成要素和使用功能，做好各平面、立面的設(shè)計，同時安排好機電、暖通、排水等各專業(yè)施工，使其成為一個完整體系。同時應(yīng)對各專業(yè)設(shè)計可能出現(xiàn)的沖突問題加以協(xié)調(diào)，將成本控制提前化，避免因設(shè)計變更造成成本損失。（3）選料設(shè)備選擇因素。在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，使用的材料和設(shè)備必須滿足相關(guān)技術(shù)標準規(guī)范的要求，同時與工程施工的實際需要相符，否則容易因建筑質(zhì)量不達標，給企業(yè)帶來懲處和賠償問題[4]。

2.2房地產(chǎn)設(shè)計方案優(yōu)化

在明確房地產(chǎn)項目成本控制影響要素的基礎(chǔ)上，設(shè)計階段的管理重點首先體現(xiàn)在設(shè)計方案優(yōu)化方面，通過對設(shè)計方案作出有效優(yōu)化，可以降低成本控制風(fēng)險，甚至達到成本節(jié)約的效果。一般情況下，由于項目前期準備階段能夠掌握的基礎(chǔ)資料有限，設(shè)計人員在制定初始設(shè)計方案時，不可避免的會出現(xiàn)一些漏洞問題。通過后期更加全面的掌握工程地質(zhì)資料、現(xiàn)場勘查材料等，可以將這些不足之處篩選出來，并作出有針對性的改進。房地產(chǎn)設(shè)計方案優(yōu)化具體包括對外觀設(shè)計的優(yōu)化、對日照間距、建筑容積率的優(yōu)化等，內(nèi)容十分廣泛。在這些方面的優(yōu)化過程中，可以在滿足相關(guān)建設(shè)標準要求的前提下，節(jié)省建筑材料或能耗，進而達到成本控制的目的。因此，在房地產(chǎn)設(shè)計管理過程中，必須提高對設(shè)計方案審核及優(yōu)化的重視，對比選擇出最優(yōu)設(shè)計方案，同時考慮質(zhì)量要求和經(jīng)濟性要求，通過節(jié)約成本，幫助企業(yè)提升項目建設(shè)效益。

2.3采取限額設(shè)計方法

在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理中，積極推行限額設(shè)計方法，是實現(xiàn)成本控制目標的有效途徑。限額設(shè)計是成本控制理念的集中體現(xiàn)，能夠讓設(shè)計人員在制定設(shè)計方案時，充分考慮成本要素，在各專業(yè)設(shè)計過程中，對成本目標加以明確，并落實到具體的設(shè)計內(nèi)容中，從而在各專業(yè)設(shè)計方案綜合時，能夠最大限度的降低成本問題。限額設(shè)計理念具體是指以房地產(chǎn)項目可行性分析為依據(jù)，在初步設(shè)計階段，融入成本控制方法，做好概預(yù)算工作。以實現(xiàn)業(yè)主的功能需求為前提，有計劃的分配投資限額，確保各專業(yè)設(shè)計的合理性。在總投資限額下，完成各專業(yè)設(shè)計任務(wù)，并對其進行優(yōu)化。在此方面，也可以體現(xiàn)出設(shè)計優(yōu)化的重要性，只有采取有效的優(yōu)化策略，才能確保投資限額的順利達成。在具體設(shè)計過程中，則應(yīng)貫徹以價定量思想，通過對限額進行逐層分解，確保方案綜合時，概預(yù)算成本能夠控制在投資限額以內(nèi)。這也需要實現(xiàn)成本控制責(zé)任的逐層分解，每一個設(shè)計環(huán)節(jié)都需要完成相應(yīng)的成本控制任務(wù)。因此，必須構(gòu)建完善的成本控制責(zé)任體系。

2.4落實項目成本控制責(zé)任制

項目成本控制責(zé)任制是成本控制管理的主要依據(jù)，其最終目的是實現(xiàn)項目整體的成本控制目標。因此，在責(zé)任分解過程中，要與成本控制任務(wù)的分解高度契合，將具體管理責(zé)任落實到部門和個人。對項目設(shè)計管理而言，成本控制容易出現(xiàn)的問題是成本虛高，同時也容易因設(shè)計精細化程度不足，導(dǎo)致設(shè)計方案與工程實際不符，進而出現(xiàn)成本浪費問題。因此，設(shè)計階段的成本控制還要從設(shè)計細節(jié)著手，明確成本控制的核心要求，加強獨立預(yù)算工作，真實反映項目成本變化。各部門和崗位不僅要承擔(dān)其自身的成本控制責(zé)任，還要主動承擔(dān)信息分享和溝通責(zé)任，通過及時反饋本部門工作情況，為其他部門成本控制工作的開展提供參考。設(shè)計部門作為該階段成本管理的核心部分，應(yīng)主動向財務(wù)部門提供成本核算所需的設(shè)計資料。同時建立問責(zé)制度，一旦出現(xiàn)成本問題，應(yīng)將問題具體到某專業(yè)、某個環(huán)節(jié)的設(shè)計內(nèi)容，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，對其進行懲罰。另一方面，還需要建立績效評價制度和激勵制度，鼓勵設(shè)計人員通過采用新材料、新技術(shù)幫助房地產(chǎn)項目節(jié)約成本，并根據(jù)成本節(jié)約數(shù)量，按照一定比例對其進行嘉獎，從而激發(fā)設(shè)計人員參與成本控制管理的主動性。

2.5加強成本控制執(zhí)行力度

在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理和成本控制的實際操作過程中，首先要強化成本控制理念，追求提高成本控制的有效性，不斷在工作實踐中總結(jié)經(jīng)驗和方法，構(gòu)建切實可行的成本控制管理體系。其次應(yīng)注重先進技術(shù)的應(yīng)用，為改變部分企業(yè)成本控制管理落后的狀態(tài)，應(yīng)進一步推動企業(yè)的信息化發(fā)展。利用具有一定智能化水平的信息管理工具，提高成本控制效率及成效。比如設(shè)計部門可以通過采用BIM技術(shù)軟件對設(shè)計方案進行碰撞檢測，減少實際施工過程中的沖突，從而減少設(shè)計變更問題。也可以將BIM三維模型設(shè)計與成本控制管理直接聯(lián)系起來，再加上進度控制方面的考慮，構(gòu)建5D信息化管理模型，實現(xiàn)立體化管理和動態(tài)化管理。通過利用這些先進的技術(shù)手段，對項目成本控制風(fēng)險進行科學(xué)預(yù)測，并制定有效的防范措施，在制度約束下落實到實際管理工作中，可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制能力。最后，應(yīng)對設(shè)計管理過程進行記錄，全面搜集和整理相關(guān)資料、文件，對成本控制管理的實施效果進行跟蹤監(jiān)督，直到最終成本目標的實現(xiàn)。

3結(jié)束語

本文從成本控制角度對目前房地產(chǎn)項目設(shè)計管理存在的問題進行分析，并采取有針對性的改進方法，可以有效提升設(shè)計管理的科學(xué)性，確保成本控制目標能夠順利實現(xiàn)。在具體的改進過程中，通過強化成本控制理念，創(chuàng)新設(shè)計管理的技術(shù)方法，并健全相關(guān)管理制度，可以為項目成本安全提供保障，幫助企業(yè)提升項目建設(shè)效益和市場競爭力。

參考文獻：

[1]盧顯奎.淺談房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的要點[J].上海房地,2017(4):28-30.

[2]楊勣,陸戎.房地產(chǎn)項目成本控制影響因素淺析[J].特區(qū)經(jīng)濟,2017(1):119-122.

[3]招志凌.房地產(chǎn)設(shè)計管理淺析[J].建筑設(shè)計管理,2016,33(9):46-48.

[4]南遠飛.西安“昆明時光”限價商品房設(shè)計全過程精細化管理研究[D].西安建筑科技大學(xué),2015.

作者：顧育青 單位：上海仁恒虹橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司