全周期項目管理在房地產中的應用

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摘要：目前我國經濟建設持續推進，傳統的建筑管理理念已經跟不上大量用地和資源消耗的步伐。因此，在未來的項目管理中，各房地產企業必須采用全周期管理方法。本文首先介紹了房地產全周期項目的管理理念，然后從質量、成本、時間這三方面，分析了房地產項目全周期管理的目標體系，最后提出了全周期項目管理在房地產企業中的應用方法。

關鍵詞：全周期；項目管理；房地產企業；應用

如今人們的生活水平不斷提升，對住房和工作用房的要求也日漸提高。房地產具有價值量大、使用時間長等特點，對人們的生活和工作產生了很大影響。所以，如果要促進社會與經濟的可持續發展，就要轉變傳統的管理思想，在房地產開發與物業管理過程中推行全周期項目管理理念。

一、房地產全周期項目管理理念

全周期項目管理理念的含義是在項目規劃初期，就要從社會化、環境化、人性化、經濟化等多個角度，全面分析建筑產品的使用壽命，以及產品周期內所有階段互相影響的綜合性功效發揮情況。全周期管理理念不僅要涉及到項目的功能與構造，還需要在有限的環境資源（如建造資源、使用資源、社會資源等）情況下，充分考慮到建筑項目的施工、銷售、使用、維修、養護、再循環等多種問題。全周期管理理念強調的是建筑的環保性，要求在建筑物在使用期內保持穩定和可靠，達到降低社會成本、提高建筑利用率的目的。

二、房地產項目全周期管理的目標體系

（一）質量目標

質量目標的內容是要追求工程質量，保證整體功效和產品服務的統一，重視經營管理，最大限度地發揮建筑項目的功能價值。另外，現代化工程項目管理對質量目標也有了新的要求，規定房地產項目要具有人性化、可塑性、可靠性、可維護性、延展性、安全性等多種特征。

（二）成本目標

成本目標可以分為三類，第一是全周期成本目標，即對建筑成本和運作成本進行優化。第二是社會成本，比如由于項目的環保投資不足，造成操作人員的健康受到損害，引起社會保險和醫療成本上升等問題。第三是環境成本，比如工程建造導致社會處理污染物的成本上升等。

（三）時間目標

關于時間目標的因素有：建筑周期、投資時期、維修期、更新周期、建筑的設計壽命、物理壽命、服務壽命、項目產品的市場開發期、上升期、巔峰期、衰退期等。

三、全周期項目管理在房地產企業中的應用方法

（一）房地產項目周期的定義

對房地產項目周期的定義可以分為狹義和廣義兩種。從狹義上講，房地產的全周期項目管理指的是把房屋建造設置成周期起點，經過房地產交易、使用、修葺等多個階段，最后以房屋滅失為周期終點，這整個過程的管理就是房地產項目的全周期管理。從廣義上講，房地產的全周期管理就是把土地總體規劃視為周期的起點，經過規劃管理、設計管理、供應管理等周期計劃階段，再經過房屋建造、交易、修葺等階段，最后以房屋滅失為終點，進行房地產項目的全周期管理。對于房地產全周期管理，可以作出以下較為直觀的表述：依據土地利用規劃以及年度總規劃，一片耕地被征用后會成為建造用地，并劃入土地儲備資源庫中，再按照土地供應計劃進行土地交易，從儲備資源庫流入市場，由開發商包裝成商品房，經過交易之后投入使用，若干年后回收，再次進入資源庫，就代表著一輪周期的完成。

（二）土地規劃與土地開發階段的房地產周期

房地產項目管理從廣義上講，就要包括土地規劃和土地開發階段的管理。土地規劃是建造用地、耕地保護、土地管理、土地開發等環節的重要根據，也是土地開發與管理工作的前提。通常來講，土地規劃的相關工作都是由政府土地規劃部門及土地管理部門負責完成。要達到集約用地的目的，有關土地規劃人員就要結合我國社會當前的發展狀況，從長遠利益出發，采用科學合理的方法分析什么樣的土地最適于用作城市建設和房屋建造。對于已經劃為建設用地的土地，也要展開分析，確定應當在什么時候開始進行土地征用。如果各種配套條件都還未成熟，就過早地開始征用土地，則很容易造成土地資源的閑置或浪費。

（三）項目設計環節的房地產項目管理

科學有效的設計是調控工程建造成本與運作成本的重要條件。根據常規項目的開發經驗可以看出，項目開發的設計成本往往只占到了整個工程成本的1%到3%左右，但對工程造價的影響卻能夠達到75%。因此，設計質量的高低不僅能夠決定建筑項目投資的多少，還會影響到建筑產品的市場銷售情況以及使用后維護的成本。項目設計是土地開發的基礎，設計方案一旦確定下來，工程的質量和成本也就基本能夠確定。工程建造、監管、結算等程序只是針對工程的質量、施工時間以及成為，無法從根本上轉變工程的目標和方向。所以，在工程建造時必須抓好設計環節的相關工作，引入國內外先進設計技術，促進房地產項目價值的真正實現。

（四）工程建造環節的房地產開發和管理

工程建造是對規劃設計工作的實踐過程，也是工程質量、建造成本、建設期限等要素的實現環節。從傳統的角度看，項目管理對工程質量、成本和工期這三大要素的掌控已經趨于成熟。最近，我國一些地區出現了不少室內甲醛、石棉等對人造成傷害的事件，這是由于建造時選取的主要材料不合標準，產生了對人體有害的物質。所以，在房地產開發的工程建造環節，還必須引進具有再生性、環保性、節能性的材料和技術，加強環保工藝的運用。

四、結束語

我國房屋建筑對資源的消耗非常之大，容易造成資源浪費。所以，房地產企業在進行全周期項目管理規劃時，要注意選用節能、環保的材料和工藝，堅持可持續的周期發展。房地產項目的全周期管理是一項具有系統性的工程，其不僅涉及到房地產開發環節，還涉及到物業管理、使用等多個環節。因此，必須貫徹全周期管理理念，為社會創造更多效益。

參考文獻：

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作者:田穎 單位：陜西工業職業技術學院