新農村社區物業管理問題與策略

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［摘要］物業管理對于優化新農村社區環境、保障社區安定團結以及營造文化氛圍等方面，有著較強的優點。而在新常態背景之下，在緩解社區管理負擔、加速鄉村建設都具有非常重要的作用。分析了物業管理在新農村社區中的重要意義，提出當前新農村社區中物業管理所具有的主要問題，并給予相應的處理建議以供參考。

［關鍵詞］新常態；物業管理；新農村社區

由于我國正常城鎮化建設的加速期，各地區對于建設新農村的步伐都在不斷加速，在這當中最為顯著的一個標志便是新農村社區。在發展新農村社區的過程中，相關的物業管理工作也必須與時俱進，這在保障村民之間的和諧、構建優美環境的社區以及加速村民形成現代生活等方面起到了舉足輕重的作用。然而，我國在建設新農村方面所投入的時間較為短暫，各方面亟需完善及改進，而其中所伴隨的物業管理工作也需要進行相應的優化。

1物業管理在新農村社區建設中的重要性分析

物業管理的重要作用價值不單單體現在城市建設以及相應的發展當中，同時對于建設新農村社區也具有非常的積極作用，對夯實新農村建設成果有著非同一般的意義。其重要性主要表現為如下幾點：第一，物業管理在實現新農村市場化方面具有積極地推動作用。在城鎮化發展過程中，主要伴隨著生產、生活等方面的改變，在此之中必定會出現眾多的廢棄物。倘若對這些廢棄物未開展及時地處理，必定會導致垃圾的過多堆積。這不僅會對新農村的形象產生影響，同時還極易引發環境污染甚至對地下水造成不可逆的污染，進而危害鄉村居民的健康。由此可以看出，對廢棄物的集中處理和再利用就顯得非常重要。在將專業的物業管理模式應用于新農村社區建設過程中，不但可以有效節省能源、降低成本，同時還能夠通過回收再次利用。讓農民實現增收，可進一步促進農村城鎮化的建設腳步。第二，物業管理對于加強農村社區建設的社區治安有著積極地作用。雖說建設農村社區能夠有效改善村民的生活條件。但相較于城市，農村社區還存在著較大的問題，其中較為突出的便是社區治安。由于村民自身的安全防范意識不充足，缺乏法律知識，再由于安全防控措施缺乏等，都使得在建設新農村社區的過程中存在著很大的安全問題，為此積極引入物業管理將對保障社區安全具有重大的效用。第三，物業管理有助于新農村社區村民形成現代生活習慣，提升生活品質，打造和諧新農村社區。新農村社區當中的村民基本上都是長時間居住在農村當中的，各門各戶都是零散分布的，生活方式隨便，不文明習慣較多，比如垃圾亂放、污水隨意傾倒等。然而對農村進行社區建設，必定會導致社區人口密集度加大。鄰里之間由原來的分散居住轉變成了對門或樓上樓下，相互之間的距離拉近了。倘若一直沿用之前的生活模式，極易導致鄰里間突發矛盾。而此時物業管理的介入，會在很大程度上推動村民形成健康的生活習慣（如不隨便亂放垃圾等）以及調和鄰里間所產生的糾紛。

2新農村社區物業管理運行過程中遇到的難題

2.1資金短缺無法緩解

物業行業作為利潤微薄的行業之一，存在著較大的資金流動性問題。而對于不斷興建的新農村社區，必定要求有巨大的物業管理市場與之相配套。倘若只通過現有的一些物業服務企業進行投入，再加上投資回收時間的過于太久，必定會導致大部分的物業公司不敢輕舉妄動。現階段，物業公司的資金籌措途徑有政府資助、民間集資、社區內居民自發籌集、部分產業的效益貼補等。然而新農村社區的建設不斷擴增，使得物業所需要的管理的規模也在不斷地增加。單純的依附于政府或者是社會恐怕是遠不夠的，同時在對社區內村民進行物業費用收繳時存在著非常強的消極情緒，這使得社區內居民自發籌集的方法也無法緩解資金短缺的難題。

2.2傳統觀念難以改變

由于新農村社區的居民主要以農民為主，因此物業管理所需要服務的對象主要為農民。長時間以來，傳統的村居生活方式都是自由自在、無拘無束的，并且村民們也比較方案受約束的感覺。但與之相對的便是統一化、規范化的物業管理模式。為此，怎樣讓村民能夠順應現代物業管理模式，配合物業管理的開展是急需處理的重要難題。

2.3相關法律法規的困境

目前大部分所使用的物業管理條例主要以城市為主，如果推廣到農村，必定會出現與農村習慣相矛盾的情況。農村中的物權所屬問題異常復雜，違規搭建的情況也非常的普遍。在應對這方面的問題時，怎樣均衡法律條文以內的規定與風土人情是非常令人痛苦的。那怎樣有針對性的制定關于新農村物業管理的制度條文，以及通過何種制度、交由什么樣的部門來進行有效地管理都是亟需進一步商榷的。

2.4治安管理存在隱患

由于傳統思想的制約，很多新農村社區依舊使用著傳統治安模式。而智能安保裝置、出入門禁等普遍應用于城市社區，且具有很強震懾效果的設備。然而在新農村社區當中這些設備的使用非常之少，特別是缺乏必要的安保系統。另外，有部分智能安保裝置雖然應用到了新農村社區，但因為社區中缺少相關的專業技術人員，使得配套服務無法與之相匹配，導致設備發生故障時得不到相應的維護與保養，安保作用無法得到充分的發揮。與此同時，隨著商品房金融化、貧富差別日趨顯著，都對新農村社區穩定產生著消極的影響。近郊的新農村社區常常因其生活成本較低，使得其成為了流動人員的主要居住地，人員組成異常復雜。社區村民間因各種事件而導致的沖突較多，如果不及時處理，可能會導致治安甚至是刑事案件的發生。這對社區村民的生命安全，以及社區的安定產生了極大的影響。在降低村民安全感的同時，也對物業管理帶來了不良的安全威脅。

3建設新農村社區物業管理的建議

3.1新農村社區物業管理市場化

從當前的發展形勢來看，在農村社區引入專業的物業公司存在著非常多的困難。但由于“新常態”經濟發展以及城鎮化建設腳步的不斷提速，使得農村社區引入物業管理已然是未來的主要走向，這過程中必須經歷熟悉與接受兩個階段。村民以往的生活模式必定會受到約束，物業收費也需要逐步落實。根據不同地區新農村社區物業管理的特點，各地政府可利用相關政策及文件保障農村物業管理的穩定發展，例如制定相關物業計劃、服務協約等，積極引導物業公司與村民一同實施管理，幫助村民了解物業管理的重要作用所在。而在此過程中物業公司也需要對其服務進行相應的提升，讓村民們能夠切實體驗到物超所值，這樣才能確保物業公司逐漸融入新農村社區。從長久的角度來看，新農村社區物業管理未來必然會走向市場化，因此需最大程度上提升居民的生活水平及收入，突破固有模式，或參考其他地區先進經驗強化管理。唯有這樣才可以有效保證物業管理水平的增強，與城市物業之間的距離實現縮小，并實現自身的可持續發展。

3.2建立多樣化資金籌集渠道

雖然在新農村社區中應用物業管理能夠在最大程度上實現環境衛生、社會安定等，然而其資金短缺，物業公司長期虧損以致難以為繼。作為微利行業，物業公司的業務利潤是非常低的，所需要擔負的資金壓力異常巨大。例如改造配套以及維護基礎設施，城市物業公司主要由專項資金中支出，而新農村物業并不具備該項經費。對于此類問題，物業公司需主動求助于政府部門，爭取政府幫助，或通過其他渠道進行集資。此外，物業公司也需要發揮其在管理中所具有的優勢，組織多樣化的經營活動，通過低費用、高品質服務等實現利潤的提升。將公共區域進行出租、收費等公共管理業務交由物業公司進行管理，公司提供多遠化的有償服務進一步實現利潤的提升。

3.3做好溝通降低工作難度

新常態下新農村社區物業公司，需在短時間內樹立以“客服中心”，不僅需要處理業主的投訴，同時還需要深入調查、分析居民的潛在需求，盡可能嘗試為個別業主提供專項物業服務、制定特殊化服務。此外還可通過多樣化的社區活動，強化業主、開發商、物業三方的溝通，從而營造和諧融洽的社區氛圍。物業管理主要是為“人”提供服務，因此物業在進行管理時其主要目標便是為業主建設“整潔、文明、安全”的社區環境。在此當中，雖說部分農村居民能夠改變原有零散化的農村生活，然而其長時間所形成的習慣及思想，則會為物業的管理形成一定的障礙。村民在短時間內很難接受新的生活方式，必然會出現較大的消極情緒。為此，在進行社區物業管理工作前，物業公司的相關工作人員需要充分了解村民的基本情況，與村民之間開展及時有效的溝通與交流，讓村民能夠轉變以往思想上的習慣，積極融入到全新的生活模式當中，幫助社區營造出高品位、講文明的氛圍。這樣能夠在很大程度上降低物業管理工作的困難，確保管理工作的有序進行。

3.4落實安全管理模式維護社區秩序

物業所進行的安全管理，是保障社區一切活動盡然有序開展的必要基礎。對于現階段復雜的社會治安狀況，強化新農村社區的安全防范已然是物業管理的重要工作。因此在進行管理時，物業公司必須做下列幾點：第一，職責分清，落實責任制。制定具有目標性的安全管理方案，社區的出入口由安保人員進行查證，實行全天候安全防衛。第二，應用智能安防裝備。目前常用的人防方式早已無法應對安防工作的復雜性，依據具體情況設立智能閘門、監控、電子巡更系統等，保證設備正常運行，強化安全防控能力。第三，積極演練突發事件處理及應對。物業公司必須對要當地社區的地質情況、氣候環境等加以了解，對于極易發生突發情況的地方進行相關演練，并熟悉常用的預防應對措施。第四，物業公司需登記流動人口的基本信息，對于社區中所含居民的情況以及流動人口狀況進行全面了解，避免不安定因素的存在；第五，強化農村糾紛的排查處理工作，最大化降低矛盾的產生。對于已出現的糾紛需妥善處理，切實維護社區居民的安全，實現社區村民滿意度的提升。

4結語

新農村社區是原有農村社會實現經濟結構轉變的最終結果，其主要體現在硬件改造、重新構建，配套建設以及相應的社區管理。在建設新農村社區并投入使用后，物業管理可有效夯實新農村社區的建設成果，加速社區發展和運行。新常態的經濟發展背景下，政府、企業以及社區居民的參與下，有針對性地引入具有較高水平的物業公司，實現新農村與城市社區的連接，打造城鄉化的專業物業管理市場，進而全面提升新農村社區的物業管理品質及水平。

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作者：高見 單位：河南質量工程職業學院