養老地產與物業管理的結合

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摘要：隨著我國人口老齡化形勢的日益嚴峻，養老服務的需求也越來越強烈，雖然目前國家較為重視養老問題，很多企業也開始布局養老產業，但是養老需求的滿足還存在一定的問題。文章結合目前國內的老齡化背景、養老需求，分析了養老地產與物業管理結合的優勢及問題，并在此基礎上提出了養老地產與物業管理結合的途徑。

關鍵詞：老齡化；物業管理；養老地產

隨著養老產業和養老房地產業的發展，養老地產與物業管理的結合，將給物業服務企業帶來前所未有的機遇和挑戰，也將促進養老服務業的發展。

1養老地產與物業管理結合的優勢

1.1業主比較信任物業服務企業

物業服務企業對于所服務小區的業主比較熟悉，有感情基礎，尤其品牌物業服務企業的業主滿意度較高，在提供基礎物業服務的基礎上開展養老服務，容易被業主接受。尤其是物業服務行業內的品牌物業服務企業，知名度較高、信譽度較好，業主愿意因信任物業服務企業提供的養老服務而去選擇其服務的養老地產項目。

1.2物業服務企業獲取業主信息較為便捷

物業服務企業掌握著小區業主的基本信息，包括年齡、工作單位、家庭組成等，對于小區的老年人占比、喜好、養老需求、經濟水平等信息也較為容易獲得，在開展養老服務方面具有天然的信息優勢。物業服務企業可以利用業主信息，進行大數據分析，了解老年人的個性化需求，以提供針對性的養老服務。

1.3物業服務企業擁有多種專業服務人員

物業服務企業在開展基礎物業服務時，配備或者整合的專業人員有客服管家、前臺接待、保潔綠化人員、秩序維護人員、設施設備維保人員等，在養老地產基礎管理服務方面具有絕對的專業優勢和人員優勢。另外，在提供適老性服務，比如開展家政服務、代購代辦、便民服務、應急突發處理等業務時，也具有一定的人員優勢。

1.4物業服務企業擁有社區公共場所及設施管理的主導權

目前很多在管小區的公共場所及公共設施在設置的時候沒有全面考慮到老年人的需求，比如老年健身設施不齊全，老年娛樂設施缺乏等問題。也有一些養老型小區的設施設備、裝飾裝修等方面也不一定完全符合老年人需求，物業服務企業可以在征得業主同意的情況下，對小區內公共場所，比如架空層或者小區會所進行適老改造，給老人年提供更多的便利及活動空間。

2養老地產與物業管理結合尚存在的問題

2.1物業服務企業缺乏養老服務專業人員

物業服務企業目前的人員構成中主要有前臺、管家、行政人事、財務人員等，其中保潔、綠化養護、秩序維護、智能化設備維護、特種設備維護、公共部位維保等工作人員多由合作的外包公司提供，現有工作人員缺乏養老服務經驗，比如缺乏老年護理人員、醫務人員。另外，在養老服務專業人員培養方面，開設本專業的院校較少，選擇就讀這些專業的人也較少，很多人對此專業缺乏了解，所以畢業人數也少，遠遠滿足不了不斷增長的養老服務需求。

2.2養老地產產品還不夠成熟

目前的養老地產開發還主要是一些大開發商在探索，主要由于投入較大，而根據目前的經濟消費水平很多老年人還沒有能力消費專業的老年地產及服務，另外一個方面很多老年人的養老觀念還停留在家庭養老，不能接受專業的養老地產。所以目前的養老地產產品還比較少，盈利也比較難，產品還不夠成熟。

2.3物業服務企業服務水平參差不齊

目前很多物業服務企業與業主矛盾糾紛不斷，關系緊張，提供基礎服務的業主滿意度尚且較低，再拓展至養老服務，是否能被市場接受還不能確定。還有一些物業服務企業盈利能力較差，開展養老服務又需要大量資金的前期投入，對于一些企業而言無疑難度較大。另外，目前物業服務行業綜合素質能力強的人員，尤其是中高層管理人才還是比較欠缺，物業服務企業想拓展養老業務也比較難。

2.4老年人對于專業的養老服務接受度低

調研數據顯示，目前很多老年人的觀念還停留在家庭養老，子女養老階段，對于機構養老和專業的養老服務接受度不高，調查結果如圖1所示。一是不愿意離開子女生活，感覺老年生活沒了子女的陪伴太過孤獨，二是可能還不太了解專業的養老服務怎樣，市場上比較成熟的養老服務也比較少，沒有相應的消費意識。

2.5老年人對于養老地產的消費能力欠缺

根據目前的經濟發展水平，很多老年人的消費能力不足以承擔養老地產，而目前市場上的養老地產多定位高端，更適合高收入人群。調研數據顯示，目前很多老年人退休后的收入在5000元以下，若享受專業的養老服務，優越的醫療資源，可能難以負擔。退休后的養老金金額調查如圖2所示。

3養老地產與物業管理結合的途徑

3.1物業服務企業做好養老地產前期介入

養老地產的服務對象主要是老年人，在開發設計方面應更多關注老年人的需求，如居住的舒適度、便利性；老年人的社交需求等。物業服務企業應在養老地產的規劃設計、施工、驗收階段等全程參與，做好前期介入，在養老設施設置、建筑構件細部設計、公共場所的設計等方面給予專業性建議，比如住宅區域內坡道的設置、室內裝修的適老性設計等。

3.2提供個性化定制服務

結合老年人的需求，物業服務公司可以提供個性化的定制服務，讓老年人的衣食住行需求都能在社區得以滿足。（1）家政服務類，可以為老年人提供定期或不定期室內清潔消毒、衣物清洗等服務；（2）代購代辦類，對于業主需要的商品或者需要辦理的業務，物業服務企業可提供代辦服務；（3）家庭綠化類，有些老年人比較喜歡養些花花草草，或者洋房、別墅類業主，草坪養護工作量大，物業服務企業可以幫忙打理；（4）便民服務類，可以為老年人提供助浴、理發、寵物洗澡喂養等便民服務；（5）社區活動類等，老年人最怕孤獨，故物業服務企業可以營造社區家庭氛圍，經常舉辦一些適合老年人的社區活動，比如結合傳統節日開展活動、文化交流活動等。

3.3創新居家智慧養老服務

面對日新月異的信息化技術，物業服務企業應緊跟時代潮流，積極引入智能養老技術應用，探索“互聯網+”居家社區養老服務模式。運用互聯網、物聯網、大數據分析、云計算等信息化技術手段，探索社區新零售模式，構建信息化服務平臺，為老年人提供緊急呼叫、在線預約、智慧健康管理、商品代購、訂餐、服務繳費、康復輔具等服務項目，當然老年人運用智能產品的能力較差，可以結合老年人的實際情況，設置簡易化的操作模式。

3.4推進醫養結合

除了基本的衣食住行需求外，老年人最大的需求就是醫療服務，物業服務企業應積極尋求醫療資源的合作，使老年人在居家和社區就能獲得方便、快捷、適宜的醫療衛生服務，當然目前國家也在積極推進基層醫療機構與社區、居家養老結合，為老年人家庭提供簽約醫療服務，物業服務企業可以以此為契機，尋求合適的合作模式，對于基礎性的護理或者健康檢查，可以簽約養老護理人員常駐現場，對于其他需要更專業的醫療服務的，可以與醫療機構對接，最好是合作的醫療機構能開通預約就診綠色通道，當然這也要靠國家大力發展醫療資源，鼓勵社會力量辦理醫療機構。

3.5培養養老服務人才

老年人的養老需求呈現多樣化、多層次、多種類，這就需要大量的專業人才提供個性化、規范化的養老服務。但目前養老服務專業人才總體上處于供不應求的局面，主要表現為數量少、綜合素質偏低、人才結構不合理，即使一些院校開設有養老服務專業，但是招生比較困難。要想解決養老服務人才培養這一難題，還需要政府與市場共同發力，給予政策支持，打通就業與人才培養通道，鼓勵培養不同學歷層次的專業人才。

參考文獻

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[4]趙智祎.物業服務企業介入社區居家養老問題與對策研究[D].沈陽：沈陽師范大學，2019.

作者：薛文靜 陳黨 單位：江蘇城鄉建設職業學院