房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難重點

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摘要：本篇文章首先對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算難點進(jìn)行闡述，從收入和成本核算、借款費用核算、預(yù)交稅費處理三個方面，對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算重點進(jìn)行解析，并以此為依據(jù)，提出房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；難點與重點

隨著我國社會經(jīng)濟水平不斷提升，人們生活品質(zhì)得到了大幅度改善，房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了穩(wěn)定發(fā)展。在當(dāng)前我國住房政策逐漸改變的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)在我國社會經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，并成了推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)會計核算方面提出了新的標(biāo)準(zhǔn)。然而，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在開展會計核算工作時，因為受到諸多因素的影響，導(dǎo)致問題頻頻出現(xiàn)，這給房地產(chǎn)企業(yè)今后發(fā)展帶來了直接影響。所以，要想極大限度的引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)長效運營，給予房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作高度注重是非常必要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算難點

（一）收入確認(rèn)方面

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)一般為房地產(chǎn)企業(yè)運營業(yè)務(wù)，根據(jù)國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行項目建設(shè)時，企業(yè)需要獲取預(yù)售許可證，房屋才能進(jìn)行預(yù)售。消費者一般采用分期付款的方式，稅法中已經(jīng)明確要求，無論應(yīng)用定金或者分期付款等方面收取放款，都可以看做成銷售，均需要在獲取房款的檔期繳納經(jīng)營稅金以及附加，而準(zhǔn)則中指出，需要在工程結(jié)束之后，辦理竣工驗收報告，并明確收入，在這種情況下，加劇了會計核算難度。

（二）核算業(yè)務(wù)方面

房地產(chǎn)企業(yè)在開展銷售活動過程中，和一般產(chǎn)業(yè)進(jìn)行比較，更具煩瑣性和特殊性，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計核算項目也相對較為特殊。首先，房地產(chǎn)企業(yè)開展的各項業(yè)務(wù)都是以區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)為主，并非只是停留在房屋建設(shè)方面。并且，還要注重住宅區(qū)域各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如管道、煤氣等。其次，隨著人們對住宅要求的逐漸增加，房屋裝飾裝修成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的核心，因此，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算項目更具煩瑣下，特別是在會計核算體系的作用下，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)核算更加煩瑣和困難。

（三）核算周期方面

房地產(chǎn)各項業(yè)務(wù)的落實都會牽引一些系統(tǒng)工程，開發(fā)規(guī)模相對龐大，建設(shè)周期比較長，并且投放資金數(shù)量繁多，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運行的重要特性。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地競標(biāo)到工程完工以后，消耗的周期一般為一到兩年，甚至更長，各項業(yè)務(wù)往來較為繁雜，只有經(jīng)歷土地征用或者舊建筑拆遷等一系列工作之后才能實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售，所以，房地產(chǎn)會計核算周期跨度比較高，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目需要具備充足的資金，因此對資金調(diào)度及應(yīng)用方面有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算重點

（一）收入和成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的核心內(nèi)容在于對房地產(chǎn)企業(yè)日常運營活動或的經(jīng)濟效益及投放資金進(jìn)行核算。現(xiàn)階段我們認(rèn)識的房地產(chǎn)收入核算將會受到國家稅務(wù)政策及會計核算標(biāo)準(zhǔn)影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)收入核算難度較為凸顯，引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)收入標(biāo)準(zhǔn)不明確等一系列問題。并且，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算作為會計核算的主要內(nèi)容，需要給予成本核算主體充分注重，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)整個房地產(chǎn)開發(fā)項目將其當(dāng)作成本核算主體，讓會計核算難度隨之提升。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要給予成本分?jǐn)偢叨戎匾暎玳_發(fā)成本中拆遷補償款及公共建設(shè)成本等，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算重點內(nèi)容。

（二）借款費用核算

在新會計準(zhǔn)則環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算需要重視借款費用確定，房地產(chǎn)會計核算需要在原始成本原則以及費用配比的情況下進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)過程中，需要投放諸多資金，現(xiàn)階段，銀行借貸成了房地產(chǎn)企業(yè)籌資的主要形式。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)從借貸到歸還將會消耗一定時間，同時隨著借貸利息的增加，特別是房地產(chǎn)企業(yè)借款費用逐漸朝著資本化方向邁進(jìn)，使得企業(yè)資本核算更加細(xì)化。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在開展會計核算工作時，需要給予開發(fā)項目各項資金高度注重，具體分析其是一般借款還是專業(yè)借款，并且重視自身核算情況是否符合國家會計準(zhǔn)則要求。這些內(nèi)容都會給房地產(chǎn)企業(yè)會計核算結(jié)果帶來影響，是企業(yè)會計核算重點關(guān)注的內(nèi)容。

（三）預(yù)交稅費處理

因為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目數(shù)量繁多，因此在日常運營過程中擔(dān)具的稅種存在多元化特性。房地產(chǎn)企業(yè)不但要擔(dān)具日常運營的所得稅及運營稅金等，土地增值稅、房地產(chǎn)稅等也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要稅務(wù)。同時，隨著納稅時間的不同，企業(yè)一般在收到客戶預(yù)付房款之后需要根據(jù)對應(yīng)比例進(jìn)行納稅。因此，企業(yè)會計不但要精準(zhǔn)對當(dāng)期納稅稅額加以核算，同時還要保證籌劃稅款的合理性，提升企業(yè)資金應(yīng)用效率。所以，預(yù)交稅費處理也是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算重點關(guān)注的內(nèi)容。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對策

（一）設(shè)置科學(xué)合理的跨級科目

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在開展會計核算工作時，面臨的主要問題在于會計科目設(shè)定缺少合理性，所以需要把會計科目設(shè)定當(dāng)作重點，提高房地產(chǎn)企業(yè)會計核算水平和質(zhì)量。合理設(shè)定跨級科目，需要對企業(yè)整體運營情況及發(fā)展?jié)摿τ兴J(rèn)識。要想促進(jìn)會計核算水平的提升，需要縮短會計核算時間，并簡化會計核算流程。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)旗下的子公司不可應(yīng)用獨立核算方式，需要在企業(yè)總賬目下設(shè)定子賬目，只有這樣，才能提升會計核算精準(zhǔn)性。要想精準(zhǔn)、真實的確保竣工核算質(zhì)量，清晰記錄各種項目費用，確保項目消耗情況精準(zhǔn)無誤。

（二）明確房地產(chǎn)企業(yè)收入核算范圍

首先，明確房地產(chǎn)銷售收入核算范疇。在進(jìn)行房地產(chǎn)項目銷售之前，沒有和采購方簽署銷售合同的房地產(chǎn)及事前和采購方簽署銷售合同的房地產(chǎn)均是房地產(chǎn)企業(yè)自動開發(fā)項目的核心內(nèi)容。“銷售收入”核算范圍一般包含了房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造回遷房等，但是銷售自用房產(chǎn)則當(dāng)作固定資產(chǎn)核算的行為除外。其次，明確收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。在簽署預(yù)售合同或者正式銷售合同過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格按照國家法律標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售合同作為一種合約，驗收認(rèn)可的程序在房地產(chǎn)沒有建設(shè)完成的狀況下無法順利落實，將會面臨一定風(fēng)險。因此，在確認(rèn)收入條件時，需要根據(jù)法律標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。確認(rèn)銷售收入只有在正式房地產(chǎn)項目銷售合同圈住的情況下，根據(jù)法律程序進(jìn)行。相關(guān)部門驗收并確認(rèn)竣工房地產(chǎn)和個性；付款方式及房地產(chǎn)面積等均要得到客戶的明確，房屋移交手續(xù)在買賣雙方之間辦理。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算體系

呵呵房地產(chǎn)企業(yè)自身運營特性，只有根據(jù)自身運營項目，采用對應(yīng)的會計核算方式，才能確保企業(yè)會計信息的精準(zhǔn)性和真實性，實現(xiàn)企業(yè)會計核算水平的提升，引導(dǎo)企業(yè)會計核算體系的優(yōu)化和完善。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的權(quán)責(zé)發(fā)生制核算方式，存在的不足十分明顯，假設(shè)應(yīng)用收付實現(xiàn)制的會計核算方式，便于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。針對企業(yè)管理人員而言，需要根據(jù)會計核算體系給企業(yè)發(fā)展帶來的影響，設(shè)定對應(yīng)的會計核算機制，做好職責(zé)分工工作，維護(hù)好會計核算秩序，引導(dǎo)會計核算工作穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)在進(jìn)行會計核算工作時，要想減少管理風(fēng)險出現(xiàn)，還要建設(shè)完善的監(jiān)管體系，加強現(xiàn)金流量管理。

四、結(jié)語

總而言之，隨著我國城市化進(jìn)程的逐漸加快，引導(dǎo)了我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，不管是在房地產(chǎn)企業(yè)運營規(guī)模方面，還是在資金應(yīng)用方面，都得到了明顯提升，在這種情況下，使得企業(yè)運營煩瑣特性逐漸凸顯。所以，需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，采取對應(yīng)的對策，將企業(yè)會計核算重點和難度問題妥善處理，在提升企業(yè)會計核算水平的同時，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

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作者：呂一奇 單位：山西萬景源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司