房地產企業會計成本核算的特點

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【摘要】近幾年，我國的房地產市場有了突飛猛進的發展，現如今的房地產開發企業已經逐漸變成了我國的一個經濟支柱，與房地產事業相關的話題也越來越引起社會上的廣泛關注。下面，本文將對房地產開發企業的會計成本核算進行一個詳細的論述。

【關鍵詞】房地產開發企業;會計核算;成本;特點

一、引言

企業自身的實際情況導致企業之間的會計是有所差異的。與其他的企業相比，房地產開發企業具有一定的特殊性。房地產行業是一個類似資本運作游戲的行業，所以，財務部門和會計部門對于房地產開發企業的重要性可見一斑。在會計核算方面，具有獨特的會計成本核算的特點。

二、房地產開發企業經營活動的主要業務

房地產，顧名思義，是房產與地產的一個總稱。房地產經營活動，不僅可以將房產與地產合起來開發，也可以將兩者分開進行開發。房地產開發企業就是對房產與地產進行開發與經營的企業。房地產開發企業主要開展的業務如下：

（一）土地的開發與經營

房地產開發企業在對自己有償獲得的土地進行開發之后，主要有兩種方式來經營：一種是有償轉讓給其他的單位來使用，另一種是自己在土地上建造房屋或者是其他的設施，然后將其作為商品進行出售。另外，還可以開展一些土地出租業務。

（二）房屋的開發與經營

房屋的開發即對房屋的建造，房屋的經營就是對房屋的銷售與出租等活動。對于房地產開發企業來說，可以在土地開發完成后繼續對房屋的開發，房屋的開發完成以后就可以對房屋進行銷售或出租等交易行為了。房屋按照用途來分類的話，一般可以分為商品房、周轉房、出租房等等。

（三）城市基礎建設與公共配套設施的開發

每個城市都會有一些基礎設施建設，它們的存在，是為社會生產與居民生活來提供一些公共服務的，房地產開發企業的業務也包括對城市基礎建設與公共配套設施的開發。

（四）代建工程的開發

有時候，房地產開發企業會接受一些來自政府或者是其他單位的委托來對土地進行開發，這種工程就是代建工程，也屬于房地產開發企業的經營業務之一。

三、房地產開發企業的經營特點

（一）開發經營的計劃性

房地產開發企業的經營是具有一定的計劃性的，所有的開發項目，像企業征用的土地、建設的房屋與基礎設施等等，都應該要控制在國家的計劃范圍之內。然后，要按照一定的原則與企業指定的計劃進行開發經營。

（二）開發產品的商品性

要知道，房地產開發企業開發的所有產品，都是要作為商品來進入市場的。在市場環境中，企業要嚴格按照供需雙方規定的價格進行銷售或轉讓。

（三）開發建設周期長，投資數額較大

對土地的開發建設，都是要先進行一定的規劃與設計，然后對其可行性進行研究，通過征地拆遷、安置補償、六通一平、建筑安裝、配套工程等階段，才算完成一個建筑周期，時間少則一年，多則需要好幾年才能夠完成。除此之外，對土地的開發工程投資數額也非常大，需要不斷投入資金。

（四）經營風險大

所有的行業都是存在一定的風險的，房地產業也不例外。對房地產開發的單位成本很高，而且建設周期長，在此期間會有很多不確定因素，所以，一旦出現了決策上的失誤，銷路不順暢的話，很容易導致開發產品的積壓與企業的資金周轉不靈，從而使企業的發展陷入困境。

四、房地產開發成本核算

（一）開發成本

1.土地征用及拆遷補償費。房地產企業在進行土地征用時，會產生各項費用，主要包括土地出讓金、勞動力安置費、拆遷補償費等等。2.前期工程費。即企業在前期工程中發生的各項費用，包括總體規劃設計費、各項臨時工程的費用等等。3.基礎設施費。即建造各種基礎設施所發生的費用。主要包括與開發項目有關的道路、供熱設施、供電設施、供水設施、通訊設施、照明設施等等。4.建筑安裝工程費。在建筑工程方面有兩種施工形式，分別是外包和自營，建筑安裝工程費即支付給外包工程或自營工程產生的費用。5.配套設施費。即為開發項目服務的一些不能進行有償轉讓的公共配套設施建設所產生的費用。比如鍋爐房、公廁、自行車棚等等。6.開發間接費用。即由房地產企業所屬的開發部門或者是工程指揮部門為了對開發項目進行組織與管理而產生的一些費用，比如工資、差旅費、折舊費、勞動保護費等等。

（二）期間費用

1.管理費用。一般按照項目開發成本構成中前1-6項之和為基數，按3％左右來進行計算。2.銷售費用。即對開發項目進行銷售時產生的各項費用，主要包括廣告宣傳費、銷售費以及其他的一些銷售費用。3.財務費用。即企業為了籌集資金而產生的一些費用，主要是一些借款利息與其他的財務費用。

五、房地產開發企業會計核算特點

（一）產成品的種類多，核算方法不同對于制造業來說，產成品主要是指那些已經完成全部的生產過程并且已經驗收入庫的產品。而對于房地產企業來說，產成品的內容就比較復雜了，主要有開發產品、出租所開發的產品、分期收款開發產品等等，這些產品既可以直接進行銷售，也可以出租，抑或是作價轉讓等等。所以，在核算方法上，房地產企業的產成品與一般的產成品的核算方法是有很大不同的。

（二）產品成本的核算復雜

與制造業的產品成本的核算相比，房地產企業的產品成本核算方法是比較復雜的。由于房地產開發企業的生產經營活動具有一定的復雜性，所以，在開發過程中，會發生許多不同種類和性質的費用，企業只有合理的設置成本核算對象與成本項目，才能做好會計核算工作。

（三）經營收入及其相關稅金的核算不同

對于房地產開發企業來說，其開發產品的價值比一般產品要高很多，而且生產周期也比一般產品要長，所以一般都是采取預銷的方法，房地產企業要交納的流轉費主要有土地增值稅、營業稅、城建稅等等。

六、結束語

現如今，房地產行業在市場中占有很大地位，房地產行業的會計核算也是一個比較熱門的話題，做好會計成本核算，對于房地產開發企業的發展具有重要意義，同時這也是保證房地產開發企業能夠持續良好經營的一個重要內容。

參考文獻

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作者:馬思超 黃華 單位:中金（西安）投資開發有限公司 中十冶集團有限公司第一集團公司財務部