房產企業稅務籌劃精選(九篇)
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第1篇：房產企業稅務籌劃范文
房地產開發企業稅負偏重,稅收種類眾多,包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時,由于房地產交易金額大,開發企業所繳納的稅收金額隨之較大,稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外,近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此,需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔,提高企業的獲利能力,增強企業的市場競爭力。
(二)稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段
目前,我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變,這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本,又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策,針對企業實際情況制定發展規劃,有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。
(三)稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道
良好的法制環境,健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下,利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷,發現政策漏洞,有利于健全我國稅制,符合房地產行業長遠發展的需要。
二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略
(一)前期準備階段稅務籌劃
房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先,企業組織形式的不同,導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產生稅務籌劃空間。其中,子公司具有獨立的法人資格,可以享受政府的稅收優惠政策,但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司,分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款,但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此,房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來源不同,項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地,也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題,前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅,后者不涉及土地所有權轉移,不需要繳稅。因此,房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。
(二)開發建設階段稅務籌劃
開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規避甲供材料稅務風險的情況下,建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點,其施工設備的采購金額也很大,涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購,而非交由施工方自行采購,就可以避免繳納營業稅,雖然建筑施工合同金額減少,但是雙方收益都會有所增加。第二,權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中,企業采用據實扣除方式,借款利息費用較高;權益資本籌資中,采用比例扣除方式,利息費用低。
(三)商品房銷售階段稅務籌劃
房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅,在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式,這些稅收無可避免,但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性,既包括房屋銷售業務,又有裝修業務,若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。
(四)物業持有階段稅務籌劃
在物業持有階段,通過對持有方式的合理選擇,房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅,而將房產用于投資,則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用,應當分別進行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費,將家具、家電的出租改為出售,將電話費、水電費改為代收,就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。
三、房地產行業稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本,但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
(一)房地產開發企業對稅務籌劃認識不足
房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠,這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足,不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅,這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看,由于在過去傳統的經濟體制下,企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自,不具備產生企業納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發展,企業的納稅意識也相對薄弱。
(二)房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、
會計、財務等方面的專業基礎,而且要熟悉企業的整個經營流程,同時還要能夠根據自身的經營狀況,制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此,人員的素質要求較高,必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺,稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。 (三)房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益,但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中,由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響,是稅務籌劃的結果偏離預期的目標,導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素,也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中,房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少,而忽視了對稅務籌劃風險的管理,規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議
(一)增強房地產開發企業稅務籌劃意識
要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識,首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別,確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說,要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益,正確理解稅務籌劃的含義,提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說,不僅要加強對稅收法律法規的學習,樹立依法納稅、合法節稅的觀念,還要對企業稅務籌劃活動予以支持,設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員,以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。
(二)重視培養稅務籌劃的專業人才
一方面,房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度,還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查,必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面,還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中,稅務籌劃人員應當堅守職業道德;在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中,要堅持合法原則,不可因企業的私利損害國家利益,應立場鮮明地維護稅法的權威性。
第2篇：房產企業稅務籌劃范文
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；注意問題
稅收籌劃在國外已經發展成為一個穩定而又成熟的行業，但在我國，對稅收籌劃理論和方法的借鑒以及獨立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，各行各業的競爭日益激烈。房地產業作為中國當前和今后一個時期新的經濟增長點，隨著市場化程度的提高和產業的不斷成熟，競爭亦是愈演愈烈。房地產開發企業作為房地產市場的主體之一，隨著目前經濟全球一體化趨勢的加強，在宏觀調控的影響以及競爭日趨公平和激烈的市場環境下，通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而降低成本，增加經濟效益，增大企業價值，打造企業的競爭優勢，是目前房地產企業增強核心競爭力的有效方法之一。
1、房地產企業稅務籌劃的主要特點
房地產企業稅務籌劃包括合理避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規避或減輕稅收負擔；節稅則主要是依據稅法規定的優惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優惠條款，以達到減輕稅負的目的；轉稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負擔轉移出去的方法。房地產行業涉及的稅種主要包括：營業稅及附加、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務籌劃工作應主要圍繞這些稅種展開，其特點在于：（1）籌劃性。經營行為的發生是企業納稅義務產生的前提，納稅義務通常具有滯后性。稅務籌劃不是在納稅義務發生之后想辦法減輕稅負，而是在前期通過充分了解現行稅法和財務知識，結合房地產企業全方位的經濟活動進行有計劃的規劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕、經營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性。（2）合法性。稅法是處理征納關系的共同準繩，稅務籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產企業做出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質的不同。（3）多維性。籌劃過程的多維性從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。不僅生產經營過程中規模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設立之前、生產經營活動之前、新產品開發設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節稅效應的注冊地點、組織類型和產品類型；從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。（4）目的性。房地產企業進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標。直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產生的最初原因，是稅務籌劃最本質、最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，以避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護主體合法權益。
2、房地產項目合作開發模式
以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。項目獨立核算法是以擁有土地的一方企業為主體，另一方資金以協議借款方式參與項目的開發，并約定對項目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設公司合作建房，開發企業采取增資或股權部分轉讓方式吸收外部投資。這幾種合作方式中合作方承擔的責任和享有的權力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當，均能達到相同的結果。
3、項目合作開發方式的稅務分析籌劃
3.1 以物易物式合作建房
（1）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。雖然雙方都沒有進行貨幣結算，但其行為皆屬于營業稅的應稅行為。如甲乙方再把所分配得到的房產進行銷售，則又再次發生了銷售不動產的應稅行為。在實際業務中由于，土地使用權證在甲方，參與合作建房的開發產品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產證和施工許可證等，比較復雜，實際操作性較差，一般房地產企業不會考慮此種方法。
（2）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。如甲方將土地使用權出租給乙方若干年，租賃期內部收取乙方租金，而乙方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業-租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
所得稅處理方面，開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，該項目未成立獨立法人公司，開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。
土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關產權證較困難，不適合對外出售的開發產品。
3.2 項目獨立核算法
國稅發[2006]第031號規定：開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：
（1）開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
（2）投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。按此規定，合作雙方實現利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規避所得稅。由于是利用自有資金開發，籌資成本不得在開發成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報率會產生影響。擁有土地的開發企業的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時，可以確定合作雙方投資開發該項目不計利息的，視同注冊資本的投資額，雙方按此比例進行稅后利潤分配，項目開發不夠的資金采用雙方對金融機構擔保的方式，獲得開發貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財務杠桿，提高投資方的投資回報率。
項目開發建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均未發生變化，未發生《中華人民共和國營業稅條例》規定的轉讓無形資產的行為，一方提供土地使用權，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權方的名義合作開發房地產項目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。
4、房地產企業稅務籌劃中應注意的問題
4.1遵循成本效益原則
任何一項籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項籌劃方案的實施，房地產企業在獲取部分減輕稅負利益的同時，必然會為該方案的實施付出額外的費用，以及放棄其他方案所損失的相應機會收益。當新發生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一項成功的納稅籌劃必然是多種方案的優化選擇，不能簡單地認為稅負最輕的方案就是最優的納稅籌劃方案。
4，2考慮經濟環境配套性
當地的房地產經濟越發達，競爭就越激烈，企業就必須想方設法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當地政府的影響就越大。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業是否符合一定優惠政策所規定標準的，往往不止是稅務部門，所以房地產企業還要充分利用其他職能部門的審批權，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務機關執法能力水平也對企業稅收籌劃有著很大的影響。
4.3 稅法和會計制度的分離
由于會計與稅法的目的、基本前提和遵循的原則不同，房地產企業在稅務籌劃上必須考慮到稅法與會計制度適度分離的必然性。一是目的不同。制定企業會計制度的目的就是為了真實、完整地反映企業的財務狀況、經營業績以及財務狀況變動的全貌，為報表使用者提供決策有用的信息。因此，根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業資產的真實性和盈利的可能性。而稅法的目的主要是取得國家的財政收入，對經濟和社會發展進行調節。由于目的不同，二者有時在對同一經濟行為或事項做出不同的規范性要求。二是由于會計制度與稅法的目的不同，使得二者的基本前提不盡相同。會計主體是根據會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以是一個法律主體，也可以是一個經濟主體。納稅主體是指依法直接負有納稅義務的基本納稅單位（或自然人），也就是稅法規定的獨立納稅人。因此，會計主體與納稅主體有時是一致的，有時是不一致的。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同，從而導致企業稅前會計利潤與應納稅所得之間產生差異――時間性差異和永久性差異。三是遵循的原則不同。由于企業會計制度與稅法所服務的目的不同，導致二者為實現不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會計核算的基本原則，但基于稅法堅持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩健性或謹慎性原則等許多會計核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區別都需要在房地產企業稅收籌劃方案中加以考慮。
5 結語
總之，房地產企業涉及的稅種很多，必須注意研究稅收政策，進行科學合理有效的稅務籌劃，多方考慮各種利弊關系，從政策差異中探尋有效路徑，合理合法地減少稅負，為房地產企業節省資金，達到預期的目的和效果，為房地產企業的進一步發展，為促進稅收制度的完善，做出貢獻。
參考文獻：
第3篇：房產企業稅務籌劃范文
【關鍵詞】 土地增值稅； 稅務籌劃； 模型； 臨界點； 增值率
中圖分類號：F812.42；F275.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2016）11-0094-04
一、背景
稅收體系的完善和稅收優惠政策的不斷出臺促使企業稅務籌劃水平不斷提高。伴隨著房地產行業的稅制改革，國家對其實施的宏觀調控政策越來越多。“國五條”的頒布一方面規范了房地產行業的運作，另一方面避免了投機行為的泛濫。當前房地產行業面臨的政策環境較為復雜和多變，新的“營改增”方案也在逐步向房地產行業靠攏[ 1 ]。面對不斷變化的稅收環境，房地產企業有必要進一步加大對稅務籌劃的關注力度。作為房地產企業的一個重要稅種，土地增值稅越來越多地受到財務人員的關注。進一步提高土地增值稅的稅務籌劃水平將有助于企業在面臨稅收政策不斷變化的狀況下作出最理智的決策。
二、土地增值稅稅務籌劃存在的問題
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產取得的增值額征收的一種稅。只要有轉讓房地產的行為，都應當成為土地增值稅的納稅人。企業對土地增值稅進行稅務籌劃并不新鮮，研究土地增值稅稅務籌劃的文章也越來越多。然而到目前為止，大多數稅務籌劃依然只停留在對個別實例的籌劃，在稅務籌劃實踐或是可參閱到的文獻中，每一例稅務籌劃方案僅僅只針對該實例個案有效，這并不能為廣大房地產企業直接應用和借鑒。為了解決這一問題，建立一個通用的稅務籌劃模型，將個體化的稅務籌劃方案公式化就顯得極為迫切和重要。土地增值稅實行四級超率累進稅率，按照增值額占扣除項目的比例，劃分稅率累進級次。正是由于這種超率累進稅率才使得房地產企業土地增值稅有了稅務籌劃的空間。此外，納稅人在建筑普通標準住宅出售時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅；超過20%的，應就其全部增值額納稅。此項優惠政策一方面給企業帶來了減少稅負的優惠，另一方面也為企業稅務籌劃提供了一個切入點。
三、土地增值稅稅務籌劃模型
（一）建立模型的意義
在納稅籌劃實務或一些研究文獻中，所提及的稅務籌劃都是以實例為依托，根據一個公司或企業的數據來進行稅務籌劃。這樣，一方面，稅務籌劃的計算量會變得十分復雜，企業為了尋求最佳方案，需要不斷地調整項目的各類預期數據，進而計算稅務籌劃的可行性，要得到最優方案可能需要進行多次策劃和計算；另一方面，每一個企業的稅務籌劃方案都有其自身的特點，其他企業要想復制和效仿并不切實，主要體現在數據類別和大小的不一致性上。因此，實例的稅務籌劃只能起到一種引導方向的作用，而具體如何去做，還要一遍遍地去試探各種方案的可行性。稅務籌劃模型的建立，有助于解決上述兩方面的局限性，不僅可以簡化計算量，還可為更多的企業所借鑒。企業依據模型的前提條件并根據項目特點套入自己的數據，就可選擇適合企業的稅務籌劃方案，并根據二元一次函數方程的遞增遞減性得出企業的最佳籌劃方案。
（二）模型的建立
假設房地產企業A目前有個待售項目，屬于普通標準住宅，這個項目的預期銷售收入用字母Y表示，土地款和房地產開發成本用字母X表示，其他計入損益但不計入扣除項目的支出用Z表示，項目增值率用n表示。模型中涉及的稅率為：營業稅5%、城建稅7%、教育費附加3%、契稅3%（因地方教育費附加稅率并無統一標準，且實際數額很小，在建立模型時暫不考慮這一項稅費，房地產企業在實際應用模型的過程中，可自行加入地方教育費附加因數，屆時推導出的系數將會出現微小的偏差）。
本模型依據項目的增值率整體分為三種情況：項目增值率低于20%、項目增值率等于20%、項目增值率高于20%。在最后一種情況下，將根據增值率的高低分別推導出兩種稅務籌劃方案：降低增值率和分割收入。
1.利用稅收優惠臨界點
（1）項目增值率低于20%
在增值率低于20%時，企業雖然享受土地增值稅的稅收優惠政策，但此時企業的利潤也較低，一般企業很少會為了避稅而大幅度降低銷售價格，并且在低于20%時，企業并沒有充分享受到稅收優惠，這種情況的稅務籌劃可以通過簡單的增加銷售額來實現，在此不作分析。
（2）項目增值率等于20%
土地增值率可用下列方程式表達：
化簡可得，=0.2，分子代表土地增值額，分母代表可扣除項目金額。
營業收入：Y；營業稅：5%Y；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：0；稅前利潤（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。
分析土地增值率化簡后的公式會發現：如果收入增加a元，即營業收入變為Y+a時，根據真分數的性質，毫無疑問土地增值率會上升，那么企業就無法享受稅收臨界點帶來的優惠。如果成本增加b元，即土地款和房地產開發成本變為X+b時，此時增值率的分母增加，分子減少，故而增值率會低于20%。接下來再調增營業收入Y，便有了充分享受稅收臨界點的優惠空間，那么Y究竟可以增加多少呢？
令=20%，經過化簡可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是當Y增加額不超過1.284倍的b時，企業的增值率在20%以下，仍可以享受稅收優惠。在保證稅收優惠的前提下，顯然可以看出Y的增幅比X大，這就意味著企業可以賺得更多的利潤。但收入增加的范圍是有所限制的，詳見下文。此外，除了土地增值稅享受優惠外，還應考慮到營業稅的增加以及以營業稅為基數計算的城建稅和教育費附加的增加。
當Y和X同時調增時：
營業收入：Y+a；營業稅：5%（Y+a）；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值額：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值稅：0；稅前利潤（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。
稅前利潤（2）-稅前利潤（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b
令：稅前利潤（2）-稅前利潤（1）>0，經化簡可得，a>1.059b（保留三位小數時取大不取小）。
根據以上推導，得到了a的取值范圍，即1.059b
以房地產企業為例。假設萬科某集團公司計劃銷售收入即Y=100億元，開發成本為X=467/6億元，Z=10億元，此時的增值率n恰好為20%，通過同時增加收入和成本來進行稅務籌劃。假設增加成本b=10億元，那么收入增加額a的取值范圍為10.59～12.84。當a=11時，利潤增加為0.395億元；當a=12時，利潤增加為1.34億元。由此可以知道在推算出的取值范圍內，a越大則稅前利潤增加就越大。但是，在增加房地產開發費用時，需注意稅法規定的比例限制。在對銷售額進行調增時，應當注意結合消費者的購買需求合理制定銷售價格，不能一味地盲目增加b和a。
（3）項目增值率超過20%
當增值率超過20%時，為了享受稅收優惠，同時又提高利潤，順著前面的思路，可以采用提高成本的方法。通過銷售價格不變來降低增值率，或者成本不變來降低銷售價格，都可以達到這樣的目的。然而同樣是性價比提升，第一種方式可以提升商品房的質量，因此建議選用第一種方式進行稅務籌劃。
仍以上文中的房地產企業為例，假設Y=100億元，X=74.5億元，Z=10億元，此時n=25%，采用上述稅務籌劃方案，通過增加b來降低增值率從而增加利潤。將上述取值代入公式可得b的取值范圍3.34
隨著“營改增”的全面推行，勢必對房地產行業的稅務籌劃造成影響，對于未超過臨界點時進行的稅務籌劃，“營改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能導致增值稅的上升，進而造成以其為計稅依據的城建稅及教育費附加的上升，使得利潤下降；對于超過臨界點以后進行的稅務籌劃，“營改增”以后，由于銷售價格不變，成本上升，很可能造成增值稅進項稅額的上升，進而減少增值稅稅負，從而影響城建稅及教育費附加的下降，最終使得利潤上升。
2.利用B公司分割收入
根據上述推導結果，當增值率n大于27.3%時，無法通過單純的提高成本來實現稅務籌劃的目的。此時可以通過其子公司B將收入分為兩部分[ 2 ]，即房地產企業A以增值率20%的價格將房產銷售給子公司B，從而享受稅收優惠不繳納土地增值稅，再由B公司以預期收入的銷售價格將商品房出售。在這種方案下，因子公司是不屬于可享受20%稅收優惠的企業，此時，如果A公司在稅務籌劃前的增值率在50%以下，那么A公司要適用30%的增值稅率，稅務籌劃后，B公司也要適用30%的增值稅率，并不能為企業增加更多的利潤，反而會因為重復征收的營業稅以及增加的契稅而降低利潤，因此，采用B公司分割收入的方案應當適用于A公司稅務籌劃前增值率超過50%的情況。假設A公司的增值率介于50%～100%之間，適用40%的增值稅率，稅務籌劃后A不繳納土地增值稅，子公司B適用30%的增值稅率，由此降低適用的稅率來增加利潤。
（1）在稅務籌劃之前
營業收入：Y；營業稅：5%Y；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；稅前利潤（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。
（2）在稅務籌劃之后
1）A公司
營業收入：（600/467）X
營業收入計算如下：為使A公司的增值率恰好為20%，用M表示營業收入，需滿足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；營業稅：（600/467）X×5%；城建稅及教育費附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值稅：0；稅前利潤（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化簡后保留三位小數，取小不取大）。
766時，稅務籌劃前，A企業的增值率約為60.97%（取大不取小）。那么，用此稅務籌劃方案，應當注意增值率的取值范圍，即60.97%
以上文房地產企業為例，Y=100億元，Z=10億元。當X=50億元時，n=80.18%符合上述稅務籌劃的條件，此時采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為1.075億元；當X=55億元時，n=65.29%符合上述稅務籌劃的條件，此時采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為0.265億元。顯然，在適用范圍內，增值率越高，稅務籌劃后增加的利潤就越高。
在上述籌劃方案中，由于營業稅是以全額計征的，因此在A將商品房銷售給B時，B多承擔了一部分營業稅以及由此增加的城建稅和教育費附加（重復征稅），且B公司并不能享受20%增值率的優惠臨界點政策，另外還加收了一道契稅。房地產行業在2016年實施“營改增”后，本方案的稅務籌劃將更有助于節稅，既避免了重復征稅環節，又減少了以此為計稅依據的城建稅及教育費附加。
上述模型推導結果如表1所示。
四、結語
通過對土地增值稅稅務籌劃建立模型進行研究，可以為廣大房地產企業提供通用的稅務籌劃方案，企業可以根據自身的經營數據在模型推導出的范圍內選取適合自己的最優稅務籌劃方案。此外，上述模型的研究仍有不足之處，由于印花稅稅率較小，并且如果考慮到印花稅的成分會使計算變得繁冗復雜，因此在建立的模型中未考慮印花稅的變動在稅務籌劃中的影響。一般來講印花稅繳納的數額較小，企業在實際套用模型進行稅務籌劃時，盡量不要打球，以免因為小的誤差造成稅務籌劃失敗，可以在變量浮動范圍內選取更穩妥的方案。土地增值稅的稅務籌劃在房地產企業的財務管理中有很重要的地位，房地產行業的計稅基礎通常是以萬為金額單位，繳納稅款時涉及的金額也較大，這就要求企業的財務人員掌握好稅務籌劃這把利器，在激烈的市場競爭中為企業減輕稅收負擔。這將依賴于企業稅務籌劃方案選取是否恰當。此外，房地產行業在國民經濟中占有重要地位，是一項關系國計民生的產業，其所處的政策環境時常變化，為了企業能夠在復雜的經濟環境中謀求一席之地，扎穩腳跟，企業的管理者尤其是財務人員應當積極學習稅收知識，靈活地運用稅務籌劃來爭取企業利潤最大化。
【參考文獻】
第4篇：房產企業稅務籌劃范文
【關鍵詞】 房地產企業稅收籌劃土地增值稅所得稅
一、納稅籌劃及其內容
納稅籌劃，是指通過對涉稅業務進行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。任何納稅籌劃行為產生的根本原因都是經濟利益的驅動，即經濟主體追求自身經濟利益的最大化。納稅籌劃的內容包括避稅、節稅、規避“稅收陷阱”、轉嫁籌劃和實現零風險五個方面。
1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學者認為這是對國家法律的蔑視，應該一棍子打死。本文認為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進行認真研究，并在法律條文形式上對法律予以認可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質的區別。對于納稅人的這種籌劃，稅務機關不應該予以否定，更不應該認定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應該是不斷地完善稅收法律規范，填補空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發生，也就是采取反避稅措施加以控制。
2、節稅。節稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優惠政策和稅收懲罰等傾斜調控政策，通過對企業籌資、投資及經營等活動的巧妙安排，達到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達成共識，國家也從各方面給予了扶持。
3、規避“稅收陷阱”。規避“稅收陷阱”是指納稅人在經營活動中，要注意不要陷入稅收政策規定的一些被認為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規定：兼營不同稅率的貨物或勞務，應分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經營活動不進行事前的納稅籌劃，就有可能掉進國家設置的“納稅陷阱”，從而增加企業的稅收負擔。
4、稅收轉嫁籌劃。稅收轉嫁籌劃是指納稅人為達到減輕自身的稅收負擔，通過對銷售商品的價格進行調整，將稅收負擔轉嫁給他人承擔的經濟活動。由于通過轉嫁籌劃能夠實現降低自身稅負的目標，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。
5、涉稅零風險。涉稅零風險是指納稅人生產經營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現任何稅收違法亂紀行為，或風險極小，可忽略不計的一種狀態。當談及進行納稅籌劃，一般人都認為是指企業或個人運用各種手段直接減輕自身稅收負擔的行為，其實這種認識是相當片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負擔之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現象，這也相當于實現了一定的經濟收益，這種狀態就是涉稅零風險。本文認為，實現涉稅零風險也是納稅籌劃的重要內容。
二、納稅籌劃在房地產企業財務管理中的運用
1、選擇合適的建房方式。大部分房地產企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據《營業稅問題解答（一）的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅，企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。
2、進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
4、房地產企業營業稅的籌劃。合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。另外，房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，可節約2%的營業稅。
5、遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發產品已開始投入使用；開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009]31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
6、變房地產銷售為投資。按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，也不再繳納營業稅，這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮采用先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以2億元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。
7、房地產企業納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
第5篇：房產企業稅務籌劃范文
關鍵詞：農產品物流企業；稅收籌劃；風險；防范
一、稅收籌劃的內涵
稅收籌劃顧名思義，是企業在稅收方面做出的一種籌劃行為，又稱“合理避稅”。稅收籌劃是指企業在法律和法規允許的范圍內，根據相關法律規定，在進行生產經營活動前進行合理規劃，選擇合適的方案以達到“稅收利益最大化”的一種企業理財行為。其中，“稅收利益最大化”不僅要實現稅負最輕，還要兼顧稅后利潤最大化等目標，提高企業整體利潤水平。稅收籌劃有利于農產品物流企業提高財務規劃能力，合理降低經營中的稅收負擔，降低現金支出，優化現金流，從而提高企業應對市場風險的能力，保障運營安全。
二、農產品物流企業稅收籌劃風險
稅收籌劃的系統風險主要是由企業外部因素引起的風險，如市場環境變化等，導致企業無法實現稅收籌劃目標，從而給企業帶來一定的損失。系統風險多來源于企業外部，企業難以對外部因素實施有效控制，這些風險對企業稅收規劃造成的消極影響也很難確定。對農產品物流企業而言，稅收籌劃的系統風險主要包括以下方面。1.稅收法律風險目前，我國還沒有稅收的基本法，稅法中的相關規定比較抽象和寬泛，使得地方稅務部門很難嚴格參照執行，只能根據自身在長期征稅管理過程中形成的地方稅收征收細則來實施管理，這一現象使得地方法規的效力高于上位法，從而導致稅收中存在一定的混亂。再者，現在的稅收法規與一些司法解釋過于繁雜，甚至存在矛盾，導致企業在制定稅收籌劃方案時難以做出準確判斷，有法卻不知該如何依，依哪個，形成了有法難依的尷尬局面。2.稅收自由裁量權風險稅收自由裁量權是法律賦予稅務部門的權利，稅務部門在實際操作執行過程中面對的企業經營和財務狀況多種多樣，難以做出統一的裁決，因此在執法過程中必須為稅務部門保留一定的自由裁量權。自由裁量權允許稅務部門在法律法規授權的范圍內，以公平、公正、合理為原則，自行做出行政決定，有利于稅務部門根據實際情況選擇適用條款，提高稅務行政效率。稅收自由裁量權在為稅務部門提供工作便利的同時也可能帶來一定的風險，這主要是由于稅務員知識和素質水平不一導致的。其一，稅務員可能為了自身利益，利用稅收自由裁量權扭曲正常執法行為，給農產品物流企業的稅收籌劃帶來難以規避的風險；其二，稅務員可能受到自身知識水平的限制，在判斷稅收籌劃行為的合法性時做出錯誤判斷，使農產品物流企業蒙受非法避稅的懲處；其三，有些稅務員可能為了避免麻煩或出于偷懶的心理在工作中“不作為”，使得農產品物流企業難以享受應得的稅收優惠；其四，稅務員也可能受到上級稅收任務的影響，在執法過程中過于嚴格，從而影響農產品物流企業稅收籌劃的實施。此外，也有一些稅務部門為增加收入，對不合法的稅收籌劃沒有進行事先公示而直接在事后收取罰款，給農產品物流企業的稅收籌劃帶來了很大的風險和損失。
三、農產品物流企業稅收籌劃風險的防范
由上文可見，農產品物流企業在進行稅收籌劃時面臨眾多風險，企業必須積極采取措施進行防范才能保障稅收籌劃工作的順利實施，達到稅收籌劃的目標和效果。農產品物流企業防范稅收籌劃風險主要應做好以下方面。首先，農產品物流企業的管理人員必須深刻理解稅收籌劃的定義，樹立稅收籌劃觀念，在遵法守法的前提下合理避稅，通過合法的稅收籌劃活動降低企業運營成本，實現企業利益最大化。正確的稅收籌劃觀要求企業在稅收法規的約束下，以合法納稅為前提實施籌劃活動，企業須知，合法納稅是義務和根本，稅收籌劃是合法的經營手段，有利于企業利潤的增長。其次，農產品物流企業的管理人員需要認識到稅收籌劃帶來的凈利潤的增長是有一定限度的，也就是說，稅收籌劃的規劃空間不是無限擴張的，企業不能把眼光都放在稅收籌劃上，不能過度依賴稅收籌劃來實現利潤增長。企業必須樹立合法納稅的觀念，對農產品物流企業而言，稅收籌劃只是一項可以提高企業收益的技術，企業要在守法的基礎上利用稅收籌劃技術獲取更高的利潤。此外，農產品物流企業的管理人員還要建立系統的籌劃觀念，稅收籌劃工作是一種管理行為，是一項系統性的工作，需要公司各個部門的協調與配合來共同完成。某一部門的疏忽可能導致整個稅收籌劃安排的失敗，因此，農產品物流企業必須在企業內部建立完善的稅收籌劃系統，強調稅收籌劃工作的重要性，平衡稅收籌劃工作的收益與風險，達到最優的利潤水平。
四、結論
隨著農產品物流企業的發展，稅收籌劃工作成為企業經營管理中重要的一環，積極了解并防范稅收籌劃風險十分必要。目前，農產品物流企業稅收籌劃主要包括系統風險和非系統風險，其中系統風險主要包括稅收法律風險和稅收自由裁量權風險，而非系統風險主要包括稅收籌劃人員風險和稅收籌劃操作風險。針對這些風險，本文提出了針對性的防范措施，包括樹立企業稅收籌劃觀念、降低稅收籌劃法律風險、化解稅收籌劃人員風險、協調企業內部籌劃機制、建立籌劃風險預警機制等。通過合理的預防與調整，農產品物流企業的稅收籌劃風險將逐漸降低，稅收籌劃安排將日趨完善。
參考文獻：
[1]李潔.淺析中小企業的稅收籌劃風險及防范[J].電子商務,2010,10:43-44.
第6篇：房產企業稅務籌劃范文
關鍵詞：房地產企業 土地增值稅 納稅籌劃
近年來，伴隨我國房地產行業的迅猛發展，已經成為我國國民經濟發展中的重要支柱之一，而且其重要性越發明顯，日益成為我國當前和今后很長一個時期的強勁經濟增長點。與此同時，不能回避的問題是，當前我國房地產企業稅種繁多和稅負較重的壓力也在與日俱增。其中土地增值稅，是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物和附著物所取得的增值額作為具體的征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅種。對于房地產企業來說，如果通過合理有效的稅收籌劃，是可以能夠合理處理影響稅后利潤的土地增稅問題的。本文將結合具體的案例，來具體探討當下我國房地產企業土地增值稅的納稅籌劃的若干問題和解決的技巧，希望對從事該項工作的人員有所裨益。
一、我國房地產企業土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問題解析
當前我國房地產企業稅種繁多和稅負較重的壓力與日俱增，在納稅籌劃的實際操作過程中也存在諸多問題，主要存在以下情況：
（一）一些企業的管理者疏于對國家相關宏觀政策的關注
眾所周知，我國近些年對房地產行業的宏觀調控力度日益加大，相繼出臺了 “國六條”、“國十一條” 和“國八條”等，可見從財政、金融和稅收等諸多方面對房地產行業的科學調控越發急迫。這在很大程度上也給我國一些房地產企業，尤其是中小型企業帶來了一些消極的影響。具體表現是一些企業還缺乏適應這種大力度宏觀調控客觀環境的能力。這也直接導致土地增值稅的納稅籌劃工作受到一定程度的阻力，也加大了他們土地增值稅的稅務風險。
（二）納稅籌劃目標不明晰，方法有待完善
主要表現在：一些房地產企業的管理層忽視對土地增值稅的納稅籌劃，尤其是大型的國有企業，他們片面地認為這是國家層面的事情，而非企業行為；一些財務人員缺乏會計等專業知識的儲備，缺乏對土地增值稅務政策的全局觀念，導致在具體運用上有失熟練，一方面對納稅籌劃的遞延、節稅及相關的安全問題缺乏明晰的定位，另一方面更是對房地產企業納稅籌劃的方法理解和應用都不科學。
（三）相關的納稅籌劃風險意識有待提高
從房地產企業納稅籌劃的整體情況來看，我國大多數房地產企業在面對新的土地增值稅政策環境的同時，缺乏必需的危機感。具體表現是：一些企業雖然名義上說都是按照國家稅法和相關條例的規定處理，但是由于對于籌劃點把握不好，很容易出現違法違規的現象；一些企業的財務人員對稅務的風險防范意識非常淡薄，從而忽視了進行土地增值稅納稅籌劃整個環節可能存在的多個風險，比如籌劃方案失準、有納稅籌劃計劃執行方式不當，以及對于風險的應變能力喪失等問題。
二、對當前我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃的幾點建議
基于對當前我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃的實際情況及其存在中的問題，本文有針對性的提出以下三點建議和措施，以期對我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃提供有益的借鑒和參考。
（一）充分利用稅收的相關政策進行納稅籌劃
不容忽視的一種情況是，當下我國整體的產業結構調整大背景下，相關的宏觀政策出臺和變化都很快。這就要求房地產企業的高層管理者積極關注國內外的宏觀經濟政策，并且具有一定程度的宏觀政策預見性，尤其是關注土地增值稅方面政策的新調整。當前我國關于土地增值的稅法里有許多優惠政策規定，比如可以通過建造普通住宅出售的稅收優惠；合作建房的稅收優惠；企業兼并的稅收優惠等規定。房地產企業管理者只有將相關政策吃透，才能將企業由稅收籌劃的被動地位轉化為主動，從而強化對對國家宏觀經濟社會環境變化的適應能力。
（二）明確納稅籌劃目標，熟練應用籌劃方法
這要求房地產企業明確土地增值稅的納稅籌劃目標，千萬不要錯過最佳的籌劃時間，盡量做好事前、事中和事后的全過程籌劃，從而保障土地增值稅籌劃目標的順利實現，具體的籌劃方法：
1、利用其征稅范圍進行納稅籌劃
主要表現為合作建房方式籌劃和代建房方式籌劃。前者指的是在項目完成后，合作雙方按照合作建房合同的具體約定比例來進行分房自用，因此雙方都暫免土地增值稅。需要指出的是，轉讓的時候需要繳納土地增值稅。后者指的是房地產企業代客戶進行項目的開發和建設，只收取代建收入，尚未發生房地產權屬的轉移問題，所以也避開了土地增值稅的征稅范圍。
2、規避平臺籌劃法
臨界點主要分為稅基臨界點和優惠臨界點兩種。前者主要是通過合理減小稅基來實現節稅的目的，后者主要是為了享受優惠待遇。舉例來說，一開發項目在統計土地增值稅時，要求可以扣除項目總金額為800萬元，假設市場售價為 1000萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應該是：增值率為25%，土地增值稅為60萬元，稅前利潤為140萬元；假設市場售價為960萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應該是：增值率為20%，土地增值稅為0萬元，稅前利潤為160萬元。可見，兩種情況下利潤有20萬元的差異。這也就是說，房地產企業在出售普通的標準住宅時，需要通過合理的定價進行納說籌劃，具體要求是需要在定價時加強有關稅金及附加的合理測算，從而準確找到稅金的跳板臨界點，能夠實現銷售價格的科學制定。
3、利息支出的籌劃
房地產企業通常會有外部融資的問題，這就為企業進行納稅籌劃提供了一定的操作空間，即在實際的籌資過程中，可以通過確定合適的籌資利息扣除方式來實現對土地增值稅的籌劃目標。對于以下兩種情況，允許據實扣除。其一：能夠按轉讓項目計算分攤所發生的利息支出；其二：能夠提供有關金融機構的有效證明材料。而對于與項目有關的其他費用，需要按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%比例之內進行扣除。如果無法滿足其中的任何一個要求，需要按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%比例之內進行扣除。舉例來說：假設一個項目土地取得成本和建造成本共計100萬元，房地產開發過程中的其他費用，根據當地稅務機關的具體規定執行。則該項目的借款利息支出為5萬元。那么如果該企業的籌資借款預計利息大于5萬元，這種情況下，可以采用第一種扣除方式，即房地產開發費用準予扣除的金額大于10萬元；如果企業的籌資借款預計利息小于5萬元，那么就要采用第二種扣除方式，即房地產開發費用可扣除金額小于10萬元。
（三）需要提升納稅籌劃風險管理能力
鑒于土地增值稅是房地產企業稅負中的重要性地位，其納稅籌劃的風險對整個企業的風險管理也不容忽視。因此要求我國房地產企業加強土地增值稅的納稅籌劃風險管理和防范建設問題。具體要求是：根據企業自身的實際情況，科學設定籌劃風險管理的控制點，并建立有效的防線評測指標和預警機制；做好與利益相關者的溝通協調工作，及時發現、解決和協調與稅收征管部門的溝通問題，有效避免納稅的法律風險；按照最新的稅法規定，房地產企業不能簡單采用預征方式，而是需要及時對土地增值稅進行清算，因此要求房地產企業必須加強土地增值稅的清算工作，不斷增加企業內部審計來合理規避該清算而未清算的實際情況；最后還需要不斷提高企業納稅籌劃員工的職業素養，提高他們的綜合能力，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，并保證其順利地實施。
三、結束語
綜上所述，伴隨我國產業結構調整的大趨勢，以及我國房地產企業整體財務管理理念的不斷更新和完善，關于土地增值稅納稅籌劃的要求越來越高。盡管我國一些房地產企業在土地增值稅納稅籌劃的理念和操作技巧上都存在諸多不足，面臨諸多困難，但是這更加需要企業不斷增強自身實力，從而在遵紀守法的前提下，更好地實現企業財務利潤的最大化。
參考文獻
[1]鄭幼鋒.外資房地產土地增值稅籌劃技巧[J].大經貿.2011（8）
第7篇：房產企業稅務籌劃范文
關鍵詞：房地產業稅務正確運用
21世紀房地產業在我國土地產業和商場產業占據較為大的面積和巨大金額的投資，在這一基礎上存在一定的風險，涉及到眾多稅點。 主要稅種有營業稅、土地增值稅、房產稅和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產企業依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。
一、房地產企業稅務規劃及分析
房地產業大額投資隱形到了一定的風險及施工難度，涵蓋了一系列的稅點，筆者將在自己工作當中的一些遇到的問題進行分析將房地產業的稅務正確的運行及分配利用。促進多方面多方面稅務正確的分配，加強稅務在企業中的合法利用，完善稅務的避稅和漏稅。企業房地產稅務是遵守有關法規，在制定和施行相關稅務政策程序和措施的基礎過程上，來完善稅收。
我們將進一步的對稅務進行解刨及探析：
（一）合法性稅法是處理征納關系的共同準繩
稅務籌劃是在完全符合稅法、 不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產企業做出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質的不同。
（二）籌劃性經營行為的發生是企業納稅義務產生的前提，納稅義務通常具有滯后性
稅務籌劃不是在納稅義務發生之后想辦法減輕稅負，而是在前期通過充分了解現行稅法和財務知識， 結合房地產企業全方位的經濟活動進行有計劃的規劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕、經營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性。
（三）目的性房地產企業進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標
直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產生的最初原因，是稅務籌劃最本質、 最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，以避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險，確保自身利益不受無理、 非法侵犯以維護主體合法權益。
（四）多維性
籌劃過程的多維性從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。不僅生產經營過程中規模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設立之前、生產經營活動之前、新產品開發設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節稅效應的注冊地點、組織類型和產品類型；從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。
房地產業在我國國有產業中占有一定的領域，它的稅務率也占了一大部分。在企業中稅務這一方面占據好大一部分要素。增值稅和效率稅有著共同的特征及體系。現在好居民在購買房屋的同時房地產企業已經在銷售樓的同時包含了稅點進去。
二、房地產企業主要稅種的稅務籌劃
（一）營業稅籌劃
營業稅是我們稅務體系里最為主要的稅務， 在銷售的同時無形的已經形成了一種稅務。根據我國人口占據世界第一的要素上面，房地產業也普遍在國內外形成了一種史上以來的大體制的行業。尤其在房地產業售前服務，屬于不動產，稅率皆為5%。有些企業將售樓稅點降低在最低限度。
（二）增值稅籌劃
增值稅對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種。增值稅已經成為我國最主要的稅種之一，增值稅的收入占我國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務局負責征收，稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入。進口環節的增值稅由海關負責征收，稅收收入全部為中央財政收入。2011年10月31日，財政部公布財政部令，增值稅、營業稅起征點有較大幅度上調。
（三）房產稅籌劃
房產稅的征稅的是房產，在合法的條件下引領稅務在房產業多元化利用。如何從房產的土地轉入正確的使用效率，來權證中小型企業中存在的一些稅務因素。上文已經明確的闡述了房地產業給人們帶來了便利，在房地占地有一定的空間。室內的裝備設施，都是進行核算及分析。
（四）企業所得稅籌劃
中小型企業在社會中占有一定的空間，公司內部都有每部分物資流動正確運營的程序化體系。就在酒店房地產業這一部分，闡述企業所得稅怎么籌劃的進程。來完善產地產業在企業當中的主營因素之一。企業所得稅在我國產業里占有博大的稅務，有些較為廣大的資產在一定程度上進行稅務查收。
三、房地產企業稅務籌劃中應注意的問題
（一）考慮經濟環境配套性
現在房地產這行業銷售方面競爭也很大，面臨客戶和房地產的投資的各種原因，有些單位采取各種相關行銷方式，建立和客戶良好的關系 盡量采取降低一些成本措施。 對稅務這一塊也有相對的了解和采取不同的方式進行， 對購買房價的市民帶來了一些幫助和優惠。 一些相關部分的政府采取一些措施引領百姓對房間稅務有基本認識， 這也需要一些部門工作人員良好的配合， 讓正確運營好稅收這一點，盡量取得一些稅務政策優惠。另外稅務機關單位對企業也有一定的影響。
（二）按照企業稅務規章，企業也有一定的利益效益
根據房產稅務籌劃條列， 大多數企業都在竭盡全力做好減稅務的措施， 通過另外一種方式來采取減稅的措施，盡量避免最小的稅務加收。當新發生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一種優良的稅務必須是多種稅收的選擇， 不能就這樣的當做是最小的稅務就是好優秀的了。
（三）稅法和會計制度的分離
由于會計核稅法的規則不同、基本要素和遵循的法則也不同，房地產業和會計這一塊有一些不同的說法。會計主體是根據會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以說是一種大家要遵循的法制也可以說是一種經濟的脊髓， 納稅主體是指依法直接負有納稅義務的基本納稅單位（或自然人） ，也就是稅法規定的獨立納稅人。因此，會計主體和納稅主體是相同的，有的時候也完全不一樣。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同， 從而導致企業稅前會計利潤與應納稅所得之間產生差異― ―時間性差異和永久性差異。
四、房地產企業稅務籌劃的發展方向
房地產企業設備了會計，有會計規章制度和培訓的最基本的知識， 尤其是要掌握好一定的專業知識和精通稅務知識，這樣在企業中也突出了會計稅務的這一要點。稅務會計的本職工作：一是要根據會計稅收規章法條、可免除一些不需要的項目、利潤和稅務進行比較和計量，計算和繳納應交稅金，編制納稅申報表來滿足稅務機關對稅務信息的要求。 二是根據企業的利潤進行預算和籌備，對稅務利潤進行運營和合理計劃，發揮房地產會計的實力和特點效果及作用，盡量保持在房地產稅收為最低。 稅務籌劃作為一種綜合的管理模式， 所采取的方案很多。 從環節上看，包括預測方法、決策方法、規劃方法等；從學科上看， 包括統計學方法、數學方法、運籌學方法以及會計學方法等，因此， 房地產企業稅務籌劃在方法上的綜合性特點使籌劃活動是一項高智 力的活動，需要周密的規劃、廣博的知識，深則精致的方案。
參考文獻：
第8篇：房產企業稅務籌劃范文
論文摘要：稅收籌劃是指納稅人在稅法允許的范圍內，通過對企業的經營、投資、理財活動的籌劃與安排，盡可能取得“節稅”的稅收利益，其特點在于合法性、籌劃性、目的性。它與偷稅、避稅有著本質上的區別，偷稅既違法又不道德，是政府所嚴加征處的行為；避稅是與稅法精神相悖的，是政府所防范的行為；而稅務籌劃既不違法又符合道德規范，是國家政策予以引導和鼓勵的行為。
在市場經濟條件下，企業作為一個自主經營、自負盈虧的法人實體，參與市場競爭。其根本目標是追求自身利益最大化或稅后利潤最大化。為實現該目標，有兩條途徑可選擇，一是擴大業務收入，二是降低成本。在收入不能提高的情況下，降低成本能增加利潤，而稅收支出作為毛利潤的一部分，完全可以在稅法允許的范圍內通過稅務籌劃，加以延緩減輕稅負，從而增加稅后利潤，增強企業的競爭力。
稅務籌劃作為一種管理活動，幾乎貫穿于企業經營的全過程。就如何運用稅務籌劃降低企業稅負，實現整體利益最大化來加以論述。
一、 稅務籌劃在財務管理中的運用
稅務籌劃與財務管理密切相關，稅務籌劃是企業的一種理財行為，應始終圍繞財務管理目標來進行，其目的是實現企業價值最大化和使納稅人的合法權益得到充分的享受和行使。稅務籌劃在企業財務管理中的運用主要是在籌資決策、投資決策、利潤分配中的運用。
㈠ 籌資決策中的稅務籌劃
對于一個企業來講，不同的籌資方式組合將會給企業帶來不同的預期收益，同時也會使企業承擔不同的稅負水平。這就要求投資者必須在籌資決策中做好稅務籌劃分析工作。按照稅法規定，納稅人在生產經營期間所形成的負債利息支出可以在稅前扣除，享有所得稅利益，而相比之下，股息是不能作為費用列支的，只能在企業的稅后利潤中進行分配，因此，企業就可以通過資本結構的合理搭配來實現稅務籌劃的目的。一般來說，為獲取較低的融資成本和發揮利息費用抵稅效果，企業內部集資和企業之間拆借資金方式籌資最好；金融機構貸款次之；自我積累方法效果最差。企業在分析籌資中的稅收籌劃時，應著重考察資金結構和籌資方式問題，特別是負債比率合理與否，不僅制約著企業的風險和成本的大小，而且在很大程度上影響企業的稅負及稅后收益。由于負債的利息記入財務費用能抵扣應稅所得額，從而減少了企業應交所得稅。在息稅前投資收益率大于負債成本率的前提下，負債比率越高，額度越大，其節稅的效果越明顯。當然，負債比率并非越高越好。隨著負債比率的提高，企業的財務風險和融資成本會加大。當負債的成本率超過了息稅前的投資收益率時，負債反而達不到節稅目的。
㈡ 投資決策中的稅務籌劃
稅收政策因國而異，即使在同一國內部，對不同地區、不同行業等方面的規定也有所不同。正是這種差異的存在，使企業在投資時有了選擇的余地。投資中的稅收籌劃主要有以下形式可供選擇。
⒈ 組建形式的選擇
投資者在設立企業時，有幾種形式可供選擇。企業組建形式不一樣，稅收政策也各異。以有限責任公司與合伙經營相比較，有限責任公司要雙重納稅，即先交公司所得稅，再交個人所得稅； 而合伙經營的業主，只須交個人所得稅。而在組建時采取何種形式，當事人應根據自身特點和需要慎重籌劃。
⒉ 設置分支機構的選擇
對于企業來說，隨著業務的擴張，勢必面臨著在其下設置分公司和子公司的選擇，那么是設置分公司好還是設子公司好？哪個對企業更有利？這是一個值得深思的問題，因為兩者在稅收上截然不同。
分公司相當于一個辦事處，其優點在于它不是獨立法人，所發生的虧損或損失可沖抵總公司賬面利潤；此外，還可不交納資本注冊費、印花稅等費用。缺點在于它不是獨立法人，不能享受相關的稅收優惠，如減免稅、退稅等。子公司雖然有稅收優惠，但由于是獨立法人，需獨立承擔民事責任，獨立承擔虧損。總公司應權衡利弊后決定。
從納稅角度講，在剛開始設置分支結構時以分公司為優，因為，在設立初期虧損性大些。一旦分公司成熟后，可適時轉化為子公司，以便獲得稅收優惠的好處。當然，如果剛開始營業就能確保盈利，那另當別論。
⒊ 投資地區行業的選擇
無論是國內投資還是國外投資，企業都必須認真考慮和充分利用不同地區的稅制差別及區域性稅收優惠政策。我國規定：老區、少數民族地區、邊遠山區、貧困地區新辦的企業，經主管稅務機關批準后，可減征或免征所得稅3年。而在特區、沿海開放城市及國務院批準的高新技術產業開發區的高新技術企業，企業所得稅率一般為15%，而其他地區為33%。因此，企業應選擇這些有稅收優惠的地區進行投資。這樣，不僅可少交稅，而且完全符合政策導向和稅法立法意圖，于已于國都有利。
國家規定：“國務院批準的高新技術開發區的高新技術企業，按15%征收所得稅。”為了支持和鼓勵發展第三產業，規定：“投資于第三產業，可按產業政策在一定期內減征或免征所得稅”等等。又如，近幾年，國家為配合住房制度改革和全面啟動房地產，出臺了一些稅收優惠政策。對國家限制發展的行業，國家則對其課以重稅，以上種種國家關于投資行業的稅收優惠差異，給投資者提供了更多的投資選擇。這要求投資者在投資決策前，必須充分了解和掌握國家關于投資方面的稅收政策，認真進行稅收策劃，合理減輕企業的稅負。
㈢ 利潤分配中的稅務籌劃
企業的股利分配形式一般有現金股利和股票股利兩種。根據稅法規定，股東取得現金股利須交個人所得稅，而取得股票股利卻不交稅。因此，企業要從發展前景來籌劃好發放多少現金的股利，從而對企業和股東都有利。
二、 稅務籌劃在會計核算中的運用
財會制度對成本費用的確認、收入實現的確定、資產的計價等規定有多種會計處理方法可供選擇。不同的會計處理方法對各期的成本費用、收入都會產生影響，進而影響應交所得稅的數額，而且這種選擇大部分在稅法上都予以承認，這就為企業在會計核算中進行稅務籌劃提供了可能。
㈠ 收入結算方式的選擇
企業收入結算方式不同，其收入確認的時間也不同，納稅月份也有差異。稅法規定：直接收款銷售以收到貸款或取得索款憑證，并將提貨單交給買方的當天為收入確認時間；采托收承付或以委托銀行方式銷售貨物，為發出貨物并辦好托收手續當天確認收入時間；采用賒銷和分期收款銷貨方式均以合同約定的收款日期為企業收入確定時間；而訂貨銷售和分期預收方式，以交付貨物時確認收入時間。這樣，通過銷售方式的選擇，控制收入確認時間來加以籌劃，可以合理歸屬所得年度，達到獲得延緩納稅的稅收利益。
㈡ 費用列支的選擇
對費用列支，稅務籌劃的指導思想是在稅法允許的范圍內，盡可能地列支當期費用，預計可能發生的損失，減少應交所得稅和合法遞延納稅時間來獲得稅收利益。通常做法是：⑴ 已發生的費用及時核銷入帳，如已發生的壞賬、存貨盤虧及毀損的合理部分都應及早列作費用；⑵ 能夠合理預計發生額的費用、損失，采用預提方式及時入帳，如業務執行費，公益救濟性捐贈等應準確掌握允許列支的限額，將限額以內的部分充分列支；⑶ 盡可能地縮短成本費用的攤銷期，以增大前幾年的費用，遞延納稅時間，達到節稅的目的。
㈢ 長期投資核算方法的選擇
長期投資的核算譯意風成本法和權益法兩種。投資比重低于25%時，采用成本法；高于25%時而低于50%，但能對被投資企業的經營決策產生重大影響時，或者雖然低于25%，但能對被投資企業施加重大影響時及超過50%時可采用權益法。可見，這一規定具有一定的選擇空間。
一般來說，如果被投資企業先盈利后虧損則選用成本法，而先虧損后盈利，則選區用權益法。這是因為如果被投資企業經營發生了虧損，對投資企業來說，若采用了成本法核算，則無法沖減本企業利潤；而采用權益法核算，會因投資企業發生的虧損而減少本企業利潤，從而遞延了所得稅。盡管兩種方法納稅數額相同，但納稅時間的不同可以為企業獲得貨幣時間價值。
㈣ 折舊和攤銷方法的選擇
固定資產折舊、無形資產和遞延資產攤銷是繳納所得稅前準予扣除的項目，在收入既定的情況下，折舊及攤銷額越大，應納稅所得額就越少。會計上可用的折舊方法很多，加速折舊就是一種比較有效的節稅方法。另外，企業財務制度雖然對固定資產折舊年限、無形資產和遞延資產的攤銷期限作出了分類規定，但有一定的彈性，對沒有明確規定折舊或攤銷年限的資產可盡量選擇較短的年限，將該固定資產折舊計提完畢。由于資金存在時間價值，這樣因增加前期折舊額，把稅款推遲到后期繳納，相當于依法從國家取得了一筆無息貸款。
㈤ 存貨計價的選擇
期末存貨計價的高低，對當期的利潤影響很大。不同的存貨發出計價方法，會得出不同的期末存貨成本，出現不同的企業利潤，進而影響所得稅的數額。依現行會計準則的規定，存貨發出的計價方法主要有五種：先進先出法、加權平均法、移動平均法、個別計價法和毛利率法。采取何種方法對本企業有利，企業必須認真籌劃。合理的稅務籌劃，將會給企業帶來稅收上的好處。
一般來說，物價下降的情況下，采用先進先出法比別的計算方法計算出來的期末存貨低，從而加大當期成本，減少當期應稅所得額。在當前企業普遍感到流動資金緊張情況下，延緩納稅無疑從國家取得一筆無息貸款，可以使企業在本期有更多的資金可供利用、產出效益。這對企業的生存、發展、壯大十分有利。當然，企業有一個會計年度內要變更計價方法時，應按照會計準則的要求，對變更的相關內容要在會計報表附注中予以說明，從而實現合法稅務籌劃。
㈥ 資產計價會計處理方法的選擇。
資產的計價直接影響到財產稅的計稅基數。房產原值一次減除10%～30%后的余值按1.2%的稅率計算繳納，房產原值是指房屋，而且包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。稅法同時規定“附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒子連接管算起”。這就是為房產核算作出了明確的規定。因此企業在建設房屋工程時，必須明確分屬于房產的附屬設備、配套設施和不屬于房產的附屬設備、配套設施的價值，并在會計賬簿中分別記錄。此外，企業使用的中央空調，如何入帳也很關鍵。有時房產原值包括中央空調設備，但如果中央空調設備作單項固定資產入帳，單獨核算并提取折舊，則房產原值不應包括中央空調設備。關于舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入帳，不應計入房產值。因此，企業應獨立核算中央空調設備，以減少企業的房產稅支出。
三、 稅務籌劃應注意事項
以上談了稅務籌劃在企業財務管理和會計核算中的運用，對企業來講，在做好上述各項稅收籌劃工作時，還應注意以下事項。
⒈ 在進行稅務籌劃時，要堅持經濟原則。企業進行稅務籌劃，最終目標是為了實現整體收益最大化，但企業在進行稅務籌劃實施的過程中，又會發生種種籌劃成本，因而企業在進行稅收籌劃時，必須先對預期收入與成本進行對比。只有稅收籌劃所帶來的收益大于其成本時，稅收籌劃才可行，否則需放棄。
⒉ 稅務籌劃要有全局觀，要以整體觀念來看待不同的稅收籌劃方案，制訂最佳經濟決策。由于稅收籌劃是以實現企業整體利益最大化為目標，這就要求企業在進行稅收籌劃時，要統籌考慮，既要考慮國家宏觀經濟政策，又要結合企業本身特定環境、經營目的來選擇，不能只注重某一納稅環節的個別稅負高低。也就是說，稅收籌劃的正確態度是以企業的整體利益為出發點，細致分析一切影響和制約稅收籌劃的條件和因素，選擇可能使企業稅負并非最輕，但卻使企業整體利益最大化的方案。
⒊ 不論企業如何進行稅收籌劃，都應以守法為前提，不亂攤成本費用，不亂調利潤。稅收籌劃是利用稅收優惠的規定、納稅方法的選擇及收支的適當控制等途徑來獲得節稅利益，它是一種合法的行為，與偷稅、逃稅有著本質區別，偷稅、逃稅是違法的行為。因而企業在進行稅收籌劃時，必須以稅法條款為依據。不亂攤成本費用，不亂調利潤，當有多種可供選擇的納稅方案時，不僅要選擇稅負最低的財決策，而且最使稅收籌劃行為合法合理。
第9篇：房產企業稅務籌劃范文
稅收作為國家財政主要來源，也是宏觀調控的主要手段之一，對經濟社會的影響越來越大，因此企業也越來越重視稅務籌劃，以合理避稅。但是，很多企業的稅務籌劃都局限于經營期，往往忽視了項目建設期這個關鍵的時期，主要的原因就是沒有把握住稅務籌劃的特點，稅務籌劃的方法過于單一，不夠系統。
一、全面認識稅務籌劃的特點
全面認識稅務籌劃的特點是做好稅務籌劃工作的前提。一般來說，稅務籌劃具有以下顯著特點。
1．合法性。稅務籌劃要符合稅法的規定，這是稅務籌劃區別于偷稅避稅的根本點。
2．超前性。稅務籌劃是企業對生產經營、投資活動等的設計和安排。一般而言，納稅義務的發生具有滯后性，即由于特定經濟事項的發生才使企業負有納稅義務。一旦經營活動實際發生，應納稅款就已確定，再進行籌劃已失去現實意義。稅務籌劃就是要將稅收作為影響納稅人最終收益的重要因素，對投資、理財、經營活動做出事先的規劃、設計、安排。
3．整體性。稅務籌劃的整體性，一方面指稅務籌劃不能只注重于某一個納稅環節中的個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重；另一方面不僅要考慮納稅人現在的財務利益，還要考慮納稅人的長期利益，不僅要考慮納稅人的稅后財務利益最大化，而且還要使納稅人因此承擔的各種風險降到最低。總之，稅務籌劃只有從納稅人財務計劃、企業計劃這些整體利益出發，趨利避害、綜合決策，才能真正達到目的。
實務中，建設期的合理稅務籌劃，不僅能夠減少建設期間的稅務支出，而且對經營期的稅務籌劃也是有決定性作用的，而電力基本建設項目由于固定資產投資規模大，稅務籌劃更是大有作為。
二、電力基建項目稅務籌劃的要點
在充分認識稅務籌劃的特點，系統化稅務籌劃的方法的前提下，電力基建項目稅務籌劃的要點包括：
1．超前策劃：在項目可行性研究階段，對項目所屬區域稅務環境、企業稅收負擔進行研究比較；項目公司企業組織形式選擇；項目資金來源組合等。
2．整體運作：建設期各稅種籌劃的相關性；建設期有關財務處理對經營期稅務籌劃的影響等。
三、電力基建項目主要稅種籌劃
（一）增值稅
1．砂石料增值稅
水電建設項目中需要生產并使用大量的砂石料，一般而言，砂石料的銷售要交納增值稅。因為項目生產的砂石料是用于項目自身建筑物需要，抓住這個要點可以進行稅務籌劃，從而合理避稅。
這種籌劃是建立在砂石料生產系統承包商和房屋建筑物承包商是一個法人單位的前提下，不然就行不通。所以在這兩個項目招投標階段就要考慮增值稅避稅的問題，合理確定中標人或候選人排序，條件允許的情況下，選擇同一法人主體的不同項目部進行砂石料的生產和廠房及大壩的建設，可以合理避稅。
2．試運營收入增值稅
電力項目在交付運營前會進行試運營，火電是168小時，水電是72小時，由于試運營產生了收入，稅務部門必然會要求繳納增值稅。
問題的關鍵是試運營產生的進項稅抵扣的問題，這點對火電的影響較大。既然收入要計算銷項稅，那么購進原料就應該能抵扣進項稅，不然就違背了增值稅僅就增值額納稅這一根本原則。所以試運營收入購入的原料應索要增值稅專用發票，并及時認證，向稅務部門據理力爭，要求抵扣相應的進項稅。
（二）所得稅
1．未完工程結轉的影響
根據有關法律法規，經驗收具備投產條件的工程項目，原則上不保留尾工，如確有未完收尾工程和費用的，經工程竣工驗收委員會審定，可以預估納入竣工決算，并按概算項目編報未完收尾工程明細表，但預計未完收尾工程的實物工作量和價值不得超過執行概算的5%。
實務中，項目辦理完竣工決算投產后的未完工程如何結轉會影響到企業當期計提的折舊，從而影響應納所得稅額。
有兩種做法可以避稅：
（1）如能準確地預計未完工程，可以將未完工程子項目的整個合同金額全額暫估入固定資產科目，這樣移交生產后就可以按全部金額計提折舊，減少應納所得稅。
（2）如不能準確地預計未完工程，可以僅將未完工程子項目中實際未完的部分價值暫估入在建工程，其已經完成的部分進入固定資產，計提折舊。
最不宜采取的做法是將未完工程子項目的整個合同金額全額暫估入在建工程，那么已完工部分也不能計提折舊，不能稅前扣除，增大企業稅收負擔。
2．其他費用分攤的影響
除房屋建筑物及設備外，電力建設項目概算中另一個主要內容是其他費用，是要分攤計入交付使用資產價值的各項費用支出，主要包括建設單位管理費、土地征用及拆遷補償費、勘測設計費等。由于該部分支出很大（尤其水電項目由于土地征用及拆遷補償費高），項目竣工決算時，該部分費用的分攤對交付使用的房屋、建筑物、設備等資產價值影響很大，加上各類資產分類折舊率差異大，從而極大地影響投產后的折舊額。
實務中有兩種分攤方法，即分步分攤法和一次分攤法。
為簡化其他費用分攤計算手續，可采取一次分攤法。按照建筑工程、安裝工程和在安裝設備價值總的工作量，計算求出分配率，直接在各個單項工程明細項目中進行分攤。
采用分步分攤法，首先對需分攤的每項費用受益對象進行分析，制定“其他費用分攤對象參照表”(見表1)，并按參照表對各項需分攤的費用進行第一次分攤：如能直接確認到單項工程項目受益的費用，可直接分攤到單項工程；如能確認由房屋建筑物工程或安裝機械設備工程大類受益的費用項目，就將該項費用劃歸房屋建筑物工程或安裝機械設備工程大類；如屬房屋建筑物工程和安裝機械設備工程共同受益的費用項目，應按兩大類工程的工作量求得一個比例，將該項費用分攤到兩大類中；然后求出每大類需分攤的費用之和，再按大類中各個單項工程的工作量比率，進行第二次分攤，將費用分攤到大類中的各個單項工程的明細項目。
由于設備比房屋建筑物折舊率高很多，按照電力行業分類折舊法，折舊率越高的資產占比重越大，移交的資產整體折舊越高，稅收抵減效益越明顯。一次分攤法下，綜合折舊率高，有利于合理避稅。反之，分步分攤法下，由于房屋建筑物分攤的其他費用較多，綜合折舊率低，不利于避稅。
3．試運營所得稅
同樣是試運營，還會涉及到所得稅的問題。
實務中，有的企業曾面臨這樣的尷尬，稅務局僅就其試運營收入要求調整所得稅，而不允許其抵減相關的成本。這一做法對火電影響較大，因為火電試運營時間長，電價高，產生的收入較大；相比之下，水電試運營時間短，電價低，產生的收入較小，影響也較小。
但是不管金額多大，企業的權益是要維護的。所得稅之所以稱之為所得稅，和流轉稅、財產稅、行為稅是有嚴格區分的，其納稅原則、基礎也是截然不同的。僅就收入征收所得稅而不考慮成本是將所得稅等同于流轉稅處理，違背了所得稅的本義，企業是有權抵制的。
所以，對試運營收入企業有納稅義務，但僅就扣減合理成本的差額部分納稅。
（三）房產稅
1．房屋和建筑物劃分的影響
以水電為例，往往房屋建筑物是同一個施工合同，在結算時候準確地區分房屋、建筑物各自的價值，對投產后的房產稅影響很大。根據避稅的需要，可以將公共部分或者模糊部分列入建筑物價值，以降低房產原值。
這項工作最好在簽訂施工合同及合同結算的時候就打好基礎，確定好各自的工程量，為以后的籌劃提供合理的依據。
2．其他費用分攤方法的影響
同樣是上面提到的其他費用的分攤，攤銷方法不同，對房產稅也有一定的影響。分步分攤法下，房屋、建筑物分攤的其他費用較多，房屋價值高，不利于規避房產稅。而一次分攤法下，房屋、建筑物分攤的其他費用較低，綜合折舊率低，有利于合理規避房產稅。
（四）資源稅
