住宅抵押貸款保險缺陷與化解路徑探究
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本文作者：林長發 單位：延吉市房產管理局
目前住房抵押貸款保險存在的幾個主要問題
保險合同具有強制性。通常情況下，銀行會要求借款入購買房屋保險。根據《城市房地產抵押管理辦法》第23條“抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間抵押權人為保險賠償的第一受益人”的規定以及《保險法》確定的訂立保險合同自愿性原則，銀行的強制投保行為顯然與之相違背，但是在住房抵押貸款中銀行處于強勢地位，借款人不投保就無法得到貸款。
受益人與受償權有爭議。從實際情況來看，一般住房抵押保險單中直接規定“第一受益人為放貸銀行”，即銀行在任何情況下都將作為保險金的優先受益對象，即便某借款人正常履行還款義務，也必須先將保險金支付給銀行。這就混淆了貸款、抵押和保險三層法律關系。我國現行的房地產抵押保險總的說來屬于財產保險，而住房抵押貸款保險作為財產保險，其合同當事人，作為享受合同權利、承擔合同義務的主體，只有投保人、被保險人和保險人，保險公司在其中設定銀行為受益人，顯然缺乏說服力，同時這也是讓人感到《保險法》和《城市房地產抵押管理辦法》有沖突的地方。
保險金額不盡合理。保險金額，是投保人和保險人在保險單中載明的，保險人承擔賠償義務的最高限額。目前住房抵押保險合同規定“保險金額以所購商品房的購置價確定”，而住房抵押保險的目的就是保障貸款的安全性，只要保險金額和貸款額相等，銀行的債權就有了保障。可見，銀行要求投保人購買的保險已超出其債權利益，客觀上增加了借款人的負擔。
保險公司的賠付責任設計不合理。房屋保險為銀行抵押貸款起到了一定的保障作用，但隨著城市建設的不斷加快，城市房屋的建筑材料和結構的不斷進步，抵押物發生滅失的可能性越來越小。按住房抵押保險合同規定，保險公司承擔賠償責任的范圍主要有火災、爆炸、暴風、暴雨、雷擊、洪水、飛行物體及其空中運行物體的墜落，以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌等，其中比較常見的事故造成的損害是非常有限的。而對其他情況如地震、戰爭則不承擔賠償，因此保險金賠付率非常低，保險公司有很大的利潤空間。
保險費支付方式不靈活。現行的房屋保險均要求購房人購房的同時一次性交納保險費。其一，沒考慮到借款人提前還清全部貸款或者抵押物發生滅失的情況；其二，沒考慮到銀行就抵押住房的保險金優先受償的范圍限于借款人拖欠的貸款本息余額，而貸款本息余額隨著借款人的按月償還而逐月遞減的情況。綜上所述可以看出，在我國目前的住房抵押信貸行為中，信貸部門和保險部門為自己精打細算，卻很少站在消費者的角度考慮問題，在當今服務意識至上的市場理念潮流下，必將是缺乏活力和競爭力的，不利于金融業及相關保險業的發展。
對住房抵押貸款保險的幾點建議
住房抵押保險雖然有強制性，但在當前的情況下，是銀行防御風險的主要手段。信貸部門應當與保險部門聯手減少利潤空間，特別是銀行要減少保險分成，給消費者帶來實惠，也為將來留有更大的業務發展空間。
關于受益人與受償權問題，筆者根據幾種不同情況，建議在住房抵押貸款合同中加以約定：如果抵押住房損壞，保險金用于恢復損壞，則不影響抵押合同和保險合同的履行。、如果抵押住房滅失，應當允許被保險人用保險金再次購買住房，并用新購住宅再抵押給銀行，以作為原貸款擔保新購住房的價值應大于貸款余額。、如果抵押住房滅失，而被保險人另有住所，且不擬再購住房，可允許他另擇住房變更抵押物；若被保險人另有住所，且不再另擇住房作為抵押物，則保險金應用于提前償還部分或全部貸款。根據約定，一旦發生保險事故，若已界清償期，保險人可依保險合同，由銀行優先受償；而未界清償期，若銀行認為一旦保險金被抵押人獲得可能風險太大，則可以依據擔保法和住房抵押貸款合同中的約定，請求人民法院采取保全措施，并請求按合同的約定方式進行處理。
保險金額問題。保險法允許當事人對賠償責任的承擔作特別約定，不足額投保的當事人可以自行約定按其他計算方法確定賠償金額。鑒于銀行對抵押住房保險金行使受償權的范圍只限于抵押所擔保的貸款金額一般不足房屋價格的’，剩余部分的保險金歸投保人所有，因此，銀行要求借款人必須投保的保險金額也應以債權利益為限，不應強制借款人按房屋價格投保，進而承擔較高標準的保險費。從投保人的角度則有權按照本人實際需要和支付能力進行選擇。
在住房抵押保險費率維持正常水平的情況下擴大保險擔保范圍，如貸款利息、復利等，給消費者以更多的利益。
保險費繳納方式應制定幾套方案，比如：在借款人提前還清全部貸款或者抵押物發生滅失時，保險公司應當退還剩余年限的保險費，同時退還該保險費在保險公司占用期間的利息。考慮到銀行就抵押住房的保險金受償的范圍限于借款人拖欠的貸款本息余額，而貸款本息余額隨著借款人的按月償還而逐月遞減，因此，銀行對保險金受償的范圍也是逐月遞減的。與此相應，抵押住房保險的保險費標準應當隨著債務償還而遞減。
