小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營模式分析

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摘要:從小區(qū)物業(yè)管理公司的實際運(yùn)營模式分析入手，闡述了式和自主式小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)營模式的優(yōu)缺點，探究了小區(qū)物業(yè)管理公司如何構(gòu)建科學(xué)合理運(yùn)營模式的方法，提供了提高小區(qū)物業(yè)管理公司資本金的水平，提高小區(qū)物業(yè)管理公司服務(wù)對象的素質(zhì)，健全小區(qū)物業(yè)管理公司的管理體系等措施和建議。

關(guān)鍵詞:小區(qū)物業(yè)管理公司;自主式;式;資本金;服務(wù);體系;運(yùn)營模式

當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)總體來講呈現(xiàn)出水平迅速增強(qiáng)、質(zhì)量不斷提升的狀態(tài)，但是增加的速度、提升的水平還是與社會的需要、業(yè)主的訴求有著較大的差距，特別是小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營模式依然存在意識落后、體系不完整等問題，出現(xiàn)了小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營與業(yè)主要求相互違背，小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營模式過分侵占業(yè)主利益的問題，致使二者間呈現(xiàn)出矛盾對立、難于化解的狀態(tài)，如何構(gòu)建小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營的新理念和新模式，進(jìn)一步整合小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主、小區(qū)物業(yè)管理公司與社會、小區(qū)物業(yè)管理公司與相關(guān)主體的關(guān)系就變得非常迫切。應(yīng)該從小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營的問題分析入手，探討小區(qū)物業(yè)管理公司常見運(yùn)營模式的利弊，進(jìn)一步重視業(yè)主和相關(guān)主體的需要和訴求，從業(yè)主和相關(guān)主體的根本利益和長遠(yuǎn)價值出發(fā)，建立小區(qū)物業(yè)管理公司市場化、高效化的運(yùn)營模式，調(diào)整小區(qū)物業(yè)管理公司的服務(wù)和管理重點，緩解小區(qū)物業(yè)管理公司與相關(guān)主體的矛盾，通過小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營基礎(chǔ)、運(yùn)營模式的調(diào)整，實現(xiàn)職能的提升、功能的增長和價值的體現(xiàn)，建立起具有生命力的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營模式。

1小區(qū)物業(yè)管理公司現(xiàn)有運(yùn)營模式的問題

現(xiàn)實中物業(yè)管理公司的服務(wù)存在增加速度、提升水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會需要與業(yè)主訴求的特點，特別在城市化和市場化的背景下，雙方的要求和服務(wù)存在較大的差距，尤其在小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營模式和運(yùn)營理念上依然存在意識落后、體系不完整等問題，出現(xiàn)了小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營與業(yè)主要求相互違背，小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營模式過分侵占業(yè)主利益，小區(qū)物業(yè)管理公司與相關(guān)主體矛盾重重等問題，致使物業(yè)管理和服務(wù)中出現(xiàn)矛盾對立、難于化解的狀態(tài)。如何構(gòu)建小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營新理念和新模式，進(jìn)一步整合小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主、小區(qū)物業(yè)管理公司與社會、小區(qū)物業(yè)管理公司與相關(guān)主體的關(guān)系變得非常迫切。

2小區(qū)物業(yè)管理公司的實際運(yùn)營模式

在眾多的小區(qū)物業(yè)管理公司實際運(yùn)行方式中，可以通過運(yùn)營的種類將運(yùn)營模式劃分為代管式運(yùn)營和自主式運(yùn)營兩種情況，既有獨特的優(yōu)勢，也有自身的問題和不足，更好地研究小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營，創(chuàng)新其運(yùn)行的基本模式要從實際情況的分析和研究入手。

2．1小區(qū)物業(yè)管理公司的代管運(yùn)營模式

代管運(yùn)營模式在很多中小城市和中低檔社區(qū)中有廣泛的分布，特別在小區(qū)物業(yè)管理初創(chuàng)時期，一般由開發(fā)商、土地所有者和社區(qū)牽頭，委托已經(jīng)具備小區(qū)物業(yè)管理的公司實施管理和服務(wù)。代管式小區(qū)物業(yè)管理公司具有管理經(jīng)驗豐富、規(guī)模適中、反應(yīng)速度快、服務(wù)質(zhì)量高等一系列優(yōu)勢，由于這些小區(qū)物業(yè)管理公司已經(jīng)具備了相關(guān)的資質(zhì)和資格，因此管理體系上和管理方式上有著一定的權(quán)威性和規(guī)范性，能夠迅速實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)的科學(xué)化、系統(tǒng)化管理職能。但是代管式小區(qū)物業(yè)管理公司還有不可回避的缺點，由于物業(yè)管理公司的服務(wù)屬于代管和的特點，導(dǎo)致其不能夠深入業(yè)主和小區(qū)的實際，難于全面尊重小區(qū)業(yè)主的要求，只能在傳統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)管理方式上進(jìn)行調(diào)整，出現(xiàn)對小區(qū)和業(yè)主特點的不適應(yīng)，進(jìn)而產(chǎn)生服務(wù)不系統(tǒng)、主題不明確、業(yè)主不認(rèn)可等問題，制約了小區(qū)物業(yè)管理工作的開展，也影響了業(yè)主和社會對小區(qū)物業(yè)管理公司的評價。

2．2小區(qū)物業(yè)管理公司的自主運(yùn)營模式

自主運(yùn)營模式在大中城市和高級社區(qū)和小區(qū)內(nèi)有著獨特的生命力，并發(fā)揮著示范和創(chuàng)新的雙重功能。自主運(yùn)營模式主要依靠高素質(zhì)的業(yè)主和開發(fā)商以及相關(guān)主體的多方位協(xié)商和多層次交涉進(jìn)行的小區(qū)物業(yè)管理主體，實施對小區(qū)物業(yè)的管理、維護(hù)、增設(shè)、修改等主要職能，并對小區(qū)物業(yè)重大事件有著監(jiān)督、控制和導(dǎo)向的功能。自主運(yùn)營模式的優(yōu)勢在于小區(qū)物業(yè)管理公司的產(chǎn)生來源于相關(guān)主體訴求的相互結(jié)合和相互妥協(xié)，這就保障了小區(qū)物業(yè)管理公司職能、定位的規(guī)范性，使物業(yè)管理工作能夠適應(yīng)小區(qū)物業(yè)和業(yè)主的特點，容易凝聚業(yè)主和相關(guān)主體的共識，為管理質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的提升提供先決性的條件和基礎(chǔ)。同時自主運(yùn)營模式也存在很多的劣勢:一方面，自主運(yùn)營模式需要高素質(zhì)的業(yè)主作為前提，由于很多業(yè)主沒有公共意識和參與意識，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理公司難于開展服務(wù)和相關(guān)管理工作。另一方面，自主運(yùn)營模式的建立需要漫長的時間作為先決條件，而業(yè)主迫切的服務(wù)需要往往會壓縮自主運(yùn)營模式的建設(shè)時間，容易產(chǎn)生小區(qū)物業(yè)管理公司功能和服務(wù)上的不足和缺陷。

3小區(qū)物業(yè)管理公司未來運(yùn)營模式創(chuàng)新的重點

小區(qū)物業(yè)管理公司想要獲得運(yùn)營方式、模式和體系上的轉(zhuǎn)變、調(diào)整和創(chuàng)新，必須結(jié)合整個物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，同時必須尊重小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)變革的方向，確立運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變和創(chuàng)新的突破口，確定運(yùn)營模式變革的重點，這樣才能起到事半功倍的作用。

3．1提高小區(qū)物業(yè)管理公司資本金的水平

小區(qū)物業(yè)管理公司想要告別低水平的運(yùn)營狀態(tài)，創(chuàng)新運(yùn)營新模式必須從資本金的增加入手。實踐中小區(qū)物業(yè)管理公司要獲得業(yè)主的廣泛認(rèn)可，提高業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理公司的資金支持，使小區(qū)物業(yè)管理公司能夠有充足的資金和資源作為保障，進(jìn)一步優(yōu)化小區(qū)物業(yè)管理公司的運(yùn)作，使小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營能夠達(dá)到更高的水平。

3．2提高小區(qū)物業(yè)管理公司服務(wù)對象的素質(zhì)

小區(qū)物業(yè)管理公司要將自身定義為服務(wù)企業(yè)，同時將業(yè)主作為工作的核心，要有計劃地培養(yǎng)和提升小區(qū)業(yè)主的綜合能力和自身素質(zhì)，經(jīng)常開展對業(yè)主的教育和宣傳工作，進(jìn)一步提升業(yè)主文化水平、公共意識、參與意識和公共利益觀念，用主動的方法和策略影響業(yè)主，為運(yùn)營模式升級和創(chuàng)新提供基礎(chǔ)性支撐平臺。

3．3提高小區(qū)物業(yè)管理公司全體人員的技能

小區(qū)物業(yè)管理公司服務(wù)人員要不斷提高自身的服務(wù)技能，對服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行有效提升，適應(yīng)小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)主的新要求和新需要。小區(qū)物業(yè)管理公司管理人員要不斷提高自身的管理能力，通過管理素質(zhì)的提升為小區(qū)物業(yè)管理上臺階、上層次提供基礎(chǔ)保障。小區(qū)物業(yè)管理公司決策人員要持續(xù)提高決策水平，特別應(yīng)該有計劃地提升公司運(yùn)營方向、服務(wù)重點、管理體系的決策能力，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理公司在日常經(jīng)營上的持續(xù)創(chuàng)新。

3．4健全小區(qū)物業(yè)管理公司的管理體系

運(yùn)營模式的創(chuàng)新和發(fā)展需要完整而健全的管理體系作為前提，小區(qū)物業(yè)管理公司必須將管理體系的建設(shè)列為核心的任務(wù)，并在未來時間內(nèi)持續(xù)加以強(qiáng)化。今后小區(qū)物業(yè)管理公司要健全財務(wù)管理體系、服務(wù)管理體系等核心體系的建設(shè)，使管理系統(tǒng)符合現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要，更多地發(fā)揮管理體系的價值和功能，為公司的未來發(fā)展提供平臺和基礎(chǔ)。

4結(jié)語

小區(qū)物業(yè)管理公司想要獲得發(fā)展，必須將職能和利益、訴求和實際做到緊密結(jié)合，要將現(xiàn)代信托模式和股份制模式引入小區(qū)物業(yè)管理公司的運(yùn)營中，實施小區(qū)物業(yè)管理公司內(nèi)部的整合，達(dá)到運(yùn)營模式的創(chuàng)新與變革目標(biāo)，更好地將金融、管理理念納入運(yùn)營模式的實踐中。要看到小區(qū)物業(yè)管理公司的經(jīng)營和服務(wù)尚處于肇始的關(guān)鍵階段，要繼續(xù)在運(yùn)營模式和管理改革方面入手，借用小區(qū)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大趨勢，把握物業(yè)管理發(fā)展的關(guān)鍵時期，通過理論與實踐的深層次整合和結(jié)合獲得小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)綜合而全面地發(fā)展。

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作者：徐楓潔 單位：北京大學(xué)深圳研究生院