新會計準則下房地產企業稅收籌劃論文

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一、房地產企業在新會計準則下稅收籌劃所受影響

（一）新會計準則對房地產企業存貨計價方法、投資性房地產、固定資產計量的影響

新會計準則在存貨計價方法上開始轉變，規定《企業會計準則第1號――存貨》中取消了原有后進先出法，開始向加權平均法和先進先出法進行轉變，此種計價方法的轉變一定程度上會造成毛利的波動。該方法，尤其是在通貨膨脹的市場背景下采取加權平均法和先進先出法會造成一定的稅負增加。因為房地產企業自身具有建設的周期長，假設取消或限制存貨后進先出的計價方法后就會直接影響著房地產企業的當期損益，對房地產企業稅金和利潤空間兩方面造成影響。其次是投資性房地產方面的新規定，該規定指出為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。說明如果采用的計量方式為公允價值，攤銷或計提折舊將無法再進行，企業稅負將會有一定程度的增加。最后是新會計準則對固定資產計量的規定對房地產企業的涉稅狀況也是有影響的。該規定明確了固定資產的折舊方法、折舊年限，而在房地產企業中，主要是以固定資產的形式存在，而且成為企業資產方面的一個重要的組成部分，所以房產的結構與管理水平高低將會對房地產企業的競爭力有著巨大影響。

（二）新會計準則促進了房地產企業稅收籌劃空間的擴展

一是對公允價值加以利用進行稅收籌劃，在新會計準則中關于公允價值計量模式做了許多規定，從房地產企業負債與資產計量方面來分析，房地產企業的折舊、攤銷和成本等損益的計算都會出現相應的變化，所以對于房地產企業而言，就需要利用公允價值進行合理有效的稅收籌劃。一方面要充分利用為房地產企業提供的專業會計政策。包括固定資產折舊方法、存貨計價方法等多種會計政策，如果選擇的會計政策不一樣，就會造成所能取得的稅收籌劃效果不一樣，使得面臨的稅負也差別很大。另一方面新業務的稅收籌劃。新的業務主要指企業年金和投資性房地產。在這些方便需要根據情況做好相應的稅收籌劃。二是新會計準則針對投資性房地產的會計處理相對舊會計準則限制的方面要多很多，這些限制，在很大的程度上將引起房地產企業的損益出現一些改變，這樣房企稅收籌劃中就不得不讓對當前的操作手段和方式做出相應的調整。

二、新會計準則下的房地產企業稅收籌劃對策

（一）加強關注稅收政策，采取相應對策

在社會經濟發展過程中，國家的稅收政策都會做出相應的調整，相應地，房地產企在稅收籌劃方面，可以根據房地產企業特征構建相應的信息管理系統，利用有效方法掌握稅收政策實際變動情況，這樣才有利于房企有效、及時的制定問題解決對策。如《建造合同》準則是新會計準則的第15號準則，主要是對代建房的規范。稅法對各種建房方式進行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，而房地產企業存在自主開發、代建房和合作建房等多種多樣開發。

（二）強化房地產對銷售收入的稅收籌劃

不動產銷售是房地產企業來的主要收入來源，新企業會計準則中的收入準則規定銷售商品收入規定了較為嚴格的確認要求，必須同時滿足5個條件才能予以確認。從房地產的銷售情況分析，買方市場一般很難一次性交清購房款，采取分期付款往往成為房地產銷售的重要營銷策略。為了遵循新會計準則中的嚴格收入確認原則，房地產企業不能按銷售價格總額確定收入，會計人員就應積極按照與客戶合同約定的收款時間分次確認收入，需要應對估計不能收回的，不能確認收入，已經收回部分價款的只將收回部分確認為收入，結轉相應的成本，以達到延遲收入確認時間，從而獲得延遲納稅的目的。

作者：李捷