淺析房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的影響因素

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我國的房地產(chǎn)企業(yè)會計人員普遍素質(zhì)較低，有的是關(guān)系戶，有的是沒有接受過正規(guī)會計專業(yè)知識訓練的人員，這些人即使是能遵守會計法規(guī)，也難免出現(xiàn)原理性和操作性的失誤；還有很多會計人員為了迎合上級，使會計數(shù)據(jù)與實際情況不相符，導致會計信息失真。一方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權(quán)風險與債務是否轉(zhuǎn)移的問題上，許多房地產(chǎn)企業(yè)自身判斷的結(jié)果與正規(guī)會計機構(gòu)的判斷不符；另一方面，我國的會計法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對新興行業(yè)的會計核算規(guī)定不明確，導致房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息失真，也加大了會計核算工作的難度。

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制分為內(nèi)部和外部兩種，內(nèi)部會計監(jiān)督的主體是決策者，決定會計人員的薪酬，也會直接影響企業(yè)的決策。加之，外部監(jiān)督是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實現(xiàn)，這些都或多或少地導致了房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真；房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)到收益往往需要很長的過程，在項目的不同階段利潤波動很大，其特殊性決定了一般企業(yè)的會計核算準則并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)；在籌資活動以及相關(guān)的投資活動中，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是不同于一般企業(yè)的。

房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的影響因素：

1收入確認：一般的收入確認標準是風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移，但會計人員需要針對房地產(chǎn)企業(yè)有基本的職業(yè)判斷能力，何時確認收入對房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的準確性有很大影響。

2成本、費用的歸集與分配：一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考慮到特殊情況，比如高層建筑的不同戶型的成本與售價存在著差異，這種情況就不能使用平均成本，要選擇更有利的歸集與分配方法。

3往來款項：房地產(chǎn)企業(yè)一般都是通過往來款項來協(xié)助調(diào)節(jié)收入和成本，這種條件下就會出現(xiàn)兩種請康影響到會計信息的質(zhì)量，一是利用售樓中心隱匿收入；二是委托其他單位售房，將收入掛在委托賬戶。

4稅費：房地產(chǎn)企業(yè)有營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅三種稅種，其中增值稅可籌劃的空間較大。開發(fā)商可以利用權(quán)責確認成本及預付應付款項，從而減少企業(yè)所得稅和土地增值稅。

5資產(chǎn)確認：一般企業(yè)都是在年末進行資產(chǎn)減值準備測試，而房地產(chǎn)企業(yè)的時間跨度較大，如果不提供準確信息，相關(guān)部門是很難進行資產(chǎn)認定的。

提高房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量的對策

1要提高會計人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。面對當前房地產(chǎn)行業(yè)復雜多樣的交易和事項，會計人員就必須具備相應的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以定期組織會計人員參加會計學習培訓和職稱資格考試，以提高他們的專業(yè)素養(yǎng)。同時，還要加強會計人員道德思想的教育，只有這樣才能保證會計信息真實公允。

2建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊事項，比如說預提賬款、開發(fā)費用攤銷、會計期間選擇等等，還沒有相關(guān)的會計準則或會計制度加以規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的實效性。為此，就需要建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計業(yè)務標準，才能避免會計人員依據(jù)企業(yè)需求作出不規(guī)范的會計處理。

3要加強完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的會計制度。房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息失真的一大主因就是缺乏新興行業(yè)的會計核算規(guī)定。既要適應全球經(jīng)濟大環(huán)境，又要考慮到我國的特殊國情，按照國際會計準則的結(jié)構(gòu)框架和內(nèi)容去制定我國的會計準則框架和內(nèi)容，尤其是新興行業(yè)的會計準則，只有這樣才能時房地產(chǎn)行業(yè)的會計報告適應全球化競爭的要求。

4完善項目工程的會計核算準則指引。由于不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。因此，我國相關(guān)的行政管理部門和立法機關(guān)必須完善相應配套的會計核算準則做指引，以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息管理。近幾年來，國際會計準則的一些條例也得到了改進，旨在提高財務會計報表的真實性和加強會計信息的透明度。

綜上所述，只有建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系，制定出科學的會計核算準則，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量，才能促進房地產(chǎn)企業(yè)會計的規(guī)范化和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。（本文作者：丁曉琳 單位：吉林省嘉元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）