住宅項(xiàng)目開發(fā)策劃規(guī)劃方案設(shè)計

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摘要：文章針對住宅項(xiàng)目開發(fā)前期策劃與規(guī)劃方案設(shè)計階段性問題，采取實(shí)例分析的方法展開具體的論述，提出項(xiàng)目策略與規(guī)劃方案設(shè)計的策略，供相關(guān)人員參考。經(jīng)項(xiàng)目在實(shí)踐檢驗(yàn)，堅持高品質(zhì)開發(fā)思路，積極引入現(xiàn)代化技術(shù)手段，圍繞項(xiàng)目前期策劃與規(guī)劃方案設(shè)計的細(xì)節(jié)做好嚴(yán)格的把控，對保障住宅項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)能夠起到積極的作用。

關(guān)鍵詞：住宅項(xiàng)目開發(fā)；前期策劃；規(guī)劃方案

住宅地產(chǎn)的主要形態(tài)為公寓、別墅與普通住宅等，住宅地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，同時住宅地產(chǎn)也是我國房地產(chǎn)企業(yè)的重要投資領(lǐng)域。根據(jù)公開的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為75325億元，同比增長3.4%。這其中住宅投資額為55682億元，占比達(dá)到84%，占主要比重。

1住宅項(xiàng)目開發(fā)前期策劃

1.1資料整合階段

工作人員要對住宅項(xiàng)目分析所需的基礎(chǔ)性文件和相關(guān)資料，做好全面的整理，例如規(guī)劃圖紙和市政文件等。對住宅項(xiàng)目開發(fā)在整個區(qū)域競爭中的行業(yè)競爭形勢做好分析，比如消費(fèi)群體和成本消耗等。經(jīng)過對各類數(shù)據(jù)信息的綜合分析，完成對整個項(xiàng)目開發(fā)的全面深化調(diào)研，切實(shí)保障項(xiàng)目可以滿足住宅開發(fā)市場的需求。

1.2產(chǎn)品策劃環(huán)節(jié)

對住宅項(xiàng)目開展結(jié)構(gòu)化分析和測定，實(shí)現(xiàn)市場精準(zhǔn)定位，通過完善前期準(zhǔn)備，為后續(xù)管理建設(shè)以及營銷提供有力支持。在風(fēng)險評估管理方面，則要綜合管理機(jī)制和盈利機(jī)制等，對各類數(shù)據(jù)信息做好調(diào)研，制訂完善的評估方案，保障項(xiàng)目開發(fā)策劃方案的精準(zhǔn)性。整個項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)，圍繞整個項(xiàng)目開展全局性分析，再做好產(chǎn)品的重點(diǎn)劃分，明確目標(biāo)群體和套型結(jié)構(gòu)以及市場需求等，同時對項(xiàng)目前期策劃工作體系展開統(tǒng)籌分析，確定產(chǎn)品的屬性價值。住宅項(xiàng)目的前期策劃內(nèi)容主要如下。（1）客戶群體定位。對房地產(chǎn)開發(fā)在整個社會結(jié)構(gòu)中發(fā)揮的作用進(jìn)行分析，明確潛在的客戶群體，結(jié)合消費(fèi)群體的消費(fèi)能力評估，發(fā)揮其在項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向作用，精準(zhǔn)測定客戶的需求特征。（2）市場定位。圍繞項(xiàng)目的社會價值開展分析，例如市場分布和品牌分布等。（3）形象定位。基于項(xiàng)目開發(fā)所具有的核心價值，做好品牌內(nèi)涵、住宅項(xiàng)目的市場價值等的分析，進(jìn)而定位項(xiàng)目形象，使其符合地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的需求。（4）產(chǎn)品定位。住宅項(xiàng)目開發(fā)前期策劃和規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)，對項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)對周圍社會環(huán)境造成的影響，包括正面影響或者側(cè)面影響，展開相應(yīng)的分析，為項(xiàng)目策劃提供支持。

2住宅項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃方案設(shè)計實(shí)例分析

2.1項(xiàng)目概述

以某住宅項(xiàng)目為例，規(guī)劃總用地面積為86900m2，規(guī)劃建設(shè)用地面積為73800m2，計容建筑面積為245016m2。建筑以高層建筑和低層連排式住宅為主。按照規(guī)劃設(shè)計方案，建筑高度為99.9m，容積率為3.32。現(xiàn)結(jié)合整個項(xiàng)目的策劃和規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行具體的分析。

2.2項(xiàng)目前期策劃

（1）項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢。住宅項(xiàng)目開發(fā)前期策劃和規(guī)劃設(shè)計實(shí)踐中，要做好區(qū)位優(yōu)勢的分析。此項(xiàng)目位于兩條大路交匯位置往西200m，靠近高新核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢比較明顯。項(xiàng)目依托和高新核心區(qū)的緊密連接性，將項(xiàng)目打造為區(qū)域新興熱點(diǎn)區(qū)域，提高客戶認(rèn)知度。工程周圍存在多條城市主干道，擁有良好的交通條件，公車和車行交通條件便利，整個區(qū)域路網(wǎng)比較發(fā)達(dá)。除此之外，項(xiàng)目還鄰近商圈，居民生活便利，擁有濃厚的居住氛圍。（2）用地資源分析。①最好資源用地。地塊位于進(jìn)深很大的2號地塊東側(cè)，緊靠著東側(cè)空地，沒有噪聲干擾，同時周圍沒有用地建筑的壓迫，并且沒有商業(yè)交通人流，性質(zhì)比較單純，可以自成區(qū)域，享用庭院景觀。②較好資源用地。地塊位于進(jìn)深很大的2號地塊的西北側(cè)，退規(guī)劃路15m以上，從西到東的傾斜面能夠爭取多更多的南向景觀以及日照。除此之外，道路與商業(yè)位置在建筑的北側(cè)，能夠減少對主立面的干擾。③次要資源用地。地塊處于進(jìn)深相對較小的1號地塊，整體來說外界的干擾很小，可以很好地享受景觀資源。（3）商業(yè)價值地塊。道路端部擁有很大的廣場空間，有著便利的交通，能夠促進(jìn)商業(yè)形成。地塊的南段為獨(dú)立地塊且沿街，可以布置集中公建產(chǎn)品[1]。

2.3規(guī)劃方案設(shè)計

（1）產(chǎn)品定位。此項(xiàng)目用地面積為7.38萬m2，容積率為3.32，利用公式X（疊加式別墅用地面積）+Y（高層用地面積）計算，得到7.38萬m2；項(xiàng)目疊加面積容積率×X+高層面積容積率×Y，得到21.73萬m2。利用這兩個公式進(jìn)行計算，獲得項(xiàng)目的指標(biāo)如下：①舒適型。疊加式別墅占地面積為2.16萬m2；疊加式別墅面積為3.456萬m2；33層高層占地面積為5.22萬m2；33層高層面積為18.27萬m2。②經(jīng)濟(jì)型。疊加式別墅占地面積為3.54萬m2；疊加式別墅面積為6.372萬m2；33層高層占地面積為3.84萬m2；33層高層面積為15.36萬m2。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，規(guī)劃方案中對于疊加式別墅建筑面積控制為3.5萬～6.4萬m2；高層面積控制在15.4萬～18.3萬m2范圍內(nèi)。策劃分析的結(jié)論：規(guī)劃的住宅社區(qū)以高層為主，疊加式別墅為輔，建筑面積比為1∶3，由此推算價格調(diào)整比為1∶3，也就是說高層品質(zhì)的拉升帶動高層價格的提高，進(jìn)而獲得更多的回報。（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)方向。堅持資源條件以及戶型檔次成正比的原則，將最好的疊加式別墅戶型布置在最好資源用地地塊內(nèi)，設(shè)計為一梯三戶的大面寬戶型；對于此資源位置，布置一梯三戶相對面積小的戶型，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)戶型和景觀資源的有效匹配，促使資源得到有效的利用[2]。除此之外，在路口或者緊鄰市政路的位置布置大型集中商業(yè)業(yè)態(tài)；在鄰規(guī)劃路的一側(cè)布置沿街商鋪。同時，選擇基地南端相對獨(dú)立的地塊布置酒店和公寓等產(chǎn)品，方便后期的經(jīng)營及運(yùn)作[3]。（3）產(chǎn)品品質(zhì)的原則。按照規(guī)劃設(shè)計，一梯三戶產(chǎn)品的核心筒面積大約為50m2，如果想要達(dá)到85%以上的使用率，那么需要標(biāo)準(zhǔn)層面積大于340m2，因此設(shè)計的一梯三戶型面積都超過170m2。如果每個戶型的面積都不超過170m2，那么采用一梯三戶的戶型結(jié)構(gòu)，以此提高戶型使用率。（4）土地利用最大化。高質(zhì)量的居住社區(qū)，不僅要做好住宅建筑產(chǎn)品的控制，還要做好社區(qū)景觀共享資源和良好的對外形象。在進(jìn)行策劃和規(guī)劃設(shè)計時，分析了周圍建筑情況，規(guī)劃設(shè)計將建筑沿著基地外圍布置，占足邊界，進(jìn)而保障土地資源得到有效利用。除此之外，圍合式的空間布局要有效隔絕外圍不利因素的影響，同時使得住宅小區(qū)各個建筑都布置在中心庭院的周圍，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的景觀環(huán)境，促使小區(qū)生活居住環(huán)境資源的利用率得到提高[4]。（5）堅持以人為本的設(shè)計。結(jié)合現(xiàn)代人的生活方式和心理需求等，利用架空車庫以及立體交通等，實(shí)現(xiàn)對整個小區(qū)的功能劃分，形成服務(wù)公共的商業(yè)部分，機(jī)動車停車庫在下部，小區(qū)景觀與住宅在上部。將商業(yè)設(shè)置在小區(qū)外圍，為周圍小區(qū)和人群提供便利，營造良好的商業(yè)氛圍。除此之外，解決人車分流問題和動靜分區(qū)等問題，為使用者提供支持[5]。

3住宅項(xiàng)目開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計策略

3.1做好項(xiàng)目規(guī)劃定位

從住宅項(xiàng)目的開發(fā)角度分析，要堅持以人為本的原則，從居民生活需求出發(fā)，面向功能項(xiàng)需求，做好規(guī)劃設(shè)計，尤其是高檔小區(qū)。圍繞景觀設(shè)計和功能設(shè)計等，打造適合休養(yǎng)和居住的環(huán)境。圍繞空間結(jié)構(gòu)和綠地資源等，進(jìn)行全面的分析和規(guī)劃設(shè)計，做好建筑和道路配套及其他基礎(chǔ)設(shè)施等的設(shè)計，提出優(yōu)質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計方案，為住宅項(xiàng)目開發(fā)提供支持與保障，形成高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計方案[6]。

3.2做好經(jīng)濟(jì)性分析

住宅項(xiàng)目開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)，必須做好經(jīng)濟(jì)性分析，分析項(xiàng)目開發(fā)方案的科學(xué)合理性，提出優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計的方案，指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)。對設(shè)計的產(chǎn)品進(jìn)行成本和效益分析，預(yù)測開發(fā)的效益，做到精準(zhǔn)決策，提高規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量。堅持經(jīng)濟(jì)性導(dǎo)向的原則，在保障住宅項(xiàng)目品質(zhì)的前提下做好優(yōu)化分析，保障項(xiàng)目效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)[7]。

4結(jié)束語

綜上所述，住宅項(xiàng)目開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計，要做好功能性和經(jīng)濟(jì)性等的全面把控。文章結(jié)合實(shí)例，對住宅項(xiàng)目開發(fā)前期策劃流程和規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行全面的分析，提出做好規(guī)劃定位和經(jīng)濟(jì)性分析等建議，供相關(guān)人員參考。

參考文獻(xiàn)：

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[3]楚先鋒.地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃與設(shè)計一體化策略(SSDI)[J].住區(qū),2015(4):93-101.

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[5]劉安娜.DL房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策研究[D].天津:天津大學(xué),2016.

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[7]李虎,于美豹.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理的控制與策略分析[J].住宅與房地產(chǎn),2019(24):20.

作者：閔海廷 單位：濰坊市自然資源和規(guī)劃局奎文分局