建筑工程費率招標的成本控制探析

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摘要：近二十年來，我國房地產行業蓬勃發展以及房地產企業的高額利潤，促使很多企業加入這一行，隨著2017年國家針對房地產定位是“房子是用來住的，不是用來炒”，勢必會影響到很多房地產開發企業由本能的賺取高額利潤調整到“精打細算”的節約成本而賺取微薄利潤。因此本文章從建筑工程中費率招標的成本控制進行探討，以期起到一定的借鑒參考的作用。

關鍵詞：費率招標；成本控制

1前言

隨著我國房地產行業的飛速發展，這也引發了招標的方式及招標的規定制度的不斷變化調整，招標市場也不斷趨于成熟完善。但有些房地產開發企業為了趕上火爆的銷售市場，施工圖紙及技術資料不完善的情況下，要求總承包單位提前進場施工，按照正常的招標程序，對于大型的項目就是圖紙的工程量計算，也將會花費很長的時間。為滿足公司的決策，不得已采用比較快捷的費率招標方式，針對費率招標，結合本人參加的項目就費率招標的成本控制進行探討研究，以期更好的控制成本，使房地產開發企業經濟效益最大化。

2工程概況

本人參與的費率招標的某某項目，總建筑面積為17萬平方米，15棟高層建筑以及近3萬平方米的人防地庫，按毛坯房交房進行銷售。在項目立項之初，公司領導為了趕到火爆的銷售市場進行推出，在施工圖不完善的情況下，要求盡快確定總承包單位后，邊設計邊施工。做為成本部，為完成公司的決策要求，針對上海2000定額計價的特點，決定采用費率報價結合清單報價的方式，能大大縮短招標時間，并能有效的控制成本，成本部進一步完善了費率招標的形式和控制要素，減少施工過程中成本不可控的漏洞。

3費率招標中的招標文件計價的約定和成本控制

3.1招標文件中約定的報價方法

在招標文件中，我們根據上海2000定額量價分離計價的特點以及結合清單報價，約定了投標報價方法：（1）費用表中的費率的約定，上海2000定額費用表中，綜合費用可以充分競爭，規費及稅金按國家規定計取，綜合費率政府指導競爭費率為3%~8%，在招標文件中，我們就明確約定，各投標單位根據企業競爭實力及優勢，對綜合費率進行競爭性的報價。（2）人工單價、材料單價、機械單價的約定，我們根據本項目毛坯房交房的特點，則結算項目是比較明確的，基本上就是鋼筋工程、混凝土工程、模板工程、砌筑工程、抹灰工程、公共部位的粗裝修、腳手架工程等，針對項目招標特點，我們模擬了本項目的清單，將結算中可能需要的人工、材料、機械全部列出，形成人材機報價表，在招標文件中約定，各投標的單位根據自身實力，將招標清單中的人材機單價競爭性的報價。（3）對于基坑圍護工程、土方工程以及拆除工程，招標文件約定，各投標的單位按招標清單所列的清單項目，充分按市場進行競爭性的綜合單價報價。（4）措施費及總包管理配合費的約定，措施費在招標文件中約定要求各投標單位根據現場實際情況、施工圖紙及投標單位以往類似工程經驗針對本項目的措施費進行報價，并確定措施費采取總價包干?？偘芾砼浜腺M招標文件約定，按照招標文件提供的建設單位自行發包或分包的工程項目清單，投標單位進行費率報價。

3.2在招標文件中，針對計價方法，還進行了如下約定：

（1）本工程結算方式為采用《上海市建筑和裝飾工程預算定額（2000）》、《上海市建筑和裝飾工程預算定額工程量計算規則（2000）》、《上海市安裝工程預算定額（2000）》、《上海市安裝工程預算定額工程量計算規則（2000）》、《上海市房屋修繕工程預算定額（2000）》、《上海市房屋修繕工程預算定額工程量計算規則（2000）》及配套的取費文件、配套的相關“2000”定額解釋說明及文件規定為依據，根據投標附件所列明的人、材、機價格及費率、費用、所報綜合單價，按施工竣工圖進行竣工結算。其中措施費為包干費用，不作調整?？偘芾砑芭浜腺M按不同分包工程的管理服務費率*各分包工程結算造價進行最終結算。（2）本工程人、材、機單價按《人、材、機單價報價表》單價包干。結算時不作任何調整。其中只有人工、鋼筋、商品混凝土、商品砂漿價格可以按約定調整，調整原則為：按一結構、二結構分別調整。一結構的人工、鋼筋、商品混凝土從開工到結構封頂施工期間的上海市建設工程價格市場指導價算術平均值與2009年7月份上海市建設工程價格市場指導價相比；二結構的人工、商品混凝土、商品砂漿以二結構施工期間的上海市建設工程價格市場指導價算術平均值與2009年7月份上海市建設工程價格市場指導價相比（按合同），變化幅度人工（以上海市建設工程價格市場指導價的最低價為準）及鋼筋大于±5%、商品砼及商品砂漿大于±8%時，超過幅度部分的差價可以調整，人工及鋼筋的差價=指導價算術平均價-2009年7月份上海市建設工程價格市場指導價(上漲時*1.05(1.08)或下跌時*0.95（0.92）)；調整超過幅度部分的差價另計規費及稅金，其他管理費、利潤等費用一律不計；若在約定的幅度范圍內則按投標價執行。

4費率招標中的評標

投標文件分為技術標和商務標，技術標由技術部進行評審，技術部的評審這里不做闡述，商務標由成本部評審，評審過程如下：（1）成本部將各投標單位提交的商務投標文件，與咨詢公司進行了綜合評審，將商務報價中不合理的價格和費率與各投標單位進行了再次詢標后，各投標的單位形成了最終報價。（2）根據招標文件的約定的計價原則，模擬出統一的人、材、機工程量，直接或分包的工程預估造價，將各投標單位的費用表的綜合費率、人、材、機單價以及清單報價部分和總包管理配合費所報的費率和措施費等匯總，計算出模擬出投標總價，模擬投標總價=按上海2000定額計價的投標總價+清單部分投標總價+總包管理配合費+措施費，從而進行量化的比較。公司根據商務投標情況結合技術評審情況，最終確定了中標單位為D單位。

5本項目費率招標的總結

在招標階段就要考慮招標報價的方式，在施工圖完整，技術資料完善的情況下，一般采用固定總價招標或者固定綜合單價招標等方式，因銷售需要，工期緊，施工圖紙不完善情況下，不得已采用費率招標情況下，就要針對費率招標的優缺點采用有針對性“查漏補缺”，在事前就把成本失控風險的漏洞補上。上海2000定額計價，實行量價分離，人、材、機都是根據市場價自己組價，工程量根據定額計算規則計算，在量價都未確定的情況下，施工單位進場施工，勢必因人、材、機的價格未確定，與施工單位洽談此部分單價的時候，造成房地產開發企業往往要做出很大的讓步，這種方法造成建設期間工程造價管理帶來很大的困難，達不到成本管控的目標。因這些弊端，在本項目中則采用費率招標結合綜合單價報價的方法，想辦法堵住這些漏洞，即讓各投標單位在招標階段就確定了人、材、機的價格，也明確了在市場價格波動比較大的情況下，人工、鋼筋、砼，商品砂漿調價的方法，避免了結算時相互之間的扯皮和矛盾。同時針對土方工程、維護工程等定額計價與市場價格偏差比較大的情況下，則招標文件約定了此部分“隨行就市”采用工程量清單報價，讓投標單位根據市場價進行充分競爭，確定綜合單價，避免了價格后洽談不利于房地產開發企業的風險。綜上所述，在費率、人材機單價和清單項目綜合單價都已確定，工程量也在招標文件中約定了計算方式，在量價都確定的情況下，大大降低了房地產開放公司的成本控制風險，有效的進行了“事前控制”，也滿足了公司要求總承包單位提前進場施工，從而趕在銷售旺季快速銷售，回收資金，落袋為安。在評標階段，采用模擬工程量，有效的達到了量化比價的原則，給公司領導提供了直觀的報價數據，公司領導做決策的時候，能根據直觀的商務數據結合技術標確定中標單位。

6結束語

在項目建設中，房地產公司職能部門一定要做好相應的前期工作準備工作，技術資料以及施工圖早日完成，減少設計滯后所產生的成本控制問題，技術方面是影響工程成本的重大因素，在市場競爭異常激勵的時代，應盡量避免采用費率招標。為趕工期，抓緊在利好的時期進行銷售，采用費率招標，做為成本管理人，必須要了解常規費率招標的優缺點，根據費率招標的優缺點，進行查漏補缺，在招標文件中就要約定有利于成本控制的計價方法，盡量做到“事前控制”，從而使房地產開發企業達到效益最大化。

作者:蘇振亞 單位:上海西郊莊園企業有限公司