城中村改造的影響精選(九篇)

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第1篇：城中村改造的影響范文

[關鍵詞]中央級, 修繕類, 水利科研, 基礎設施,升級改造,項目管理,問題,應對,措施

[Abstract] This paper briefly introduces the repair class at the water research infrastructure upgrades renovation project of the basic content of project management, this paper discusses the project management in scientific research of repair infrastructure upgrades reconstruction project status and the function, analyzed the infrastructure upgrades reconstruction project management in the existing problems and difficulties, and put forward the direction and hard measures taken.

[Keywords] central, repair class, the water research, infrastructure, upgraded, project management, problem, answer, measures

中圖分類號： TV 文獻標識碼： A 文章編號：

一、項目管理概述

項目管理是按照客觀經濟規律對項目建設全過程進行有效的計劃、組織、控制、協調的系統管理活動，包括從項目立項建議書、可行性研究報告、工程設計、工程施工、到竣工驗收、試運行全過程的管理。

水利部部屬公益性科研單位，中央級修繕類科研基礎設施升級改造工程項目管理，是按照水利法規、規范和合同的要求，在規定的時間、預算、實施方案和質量目標范圍內，在建設項目生命周期內所進行的計劃、組織、協調、控制等管理活動。其目的是在一定的約束條件下最優地實現項目建設的預定目標。

中央級修繕類科研基礎設施升級改造工程項目管理的內容十分廣泛，即通過一定的組織形式，采取各種措施、方法，對投資建設的工程項目的所有工作，包括從項目建議書、可行性研究、項目決策、設計、施工、設備詢價、竣工驗收等系統的過程，進行計劃、組織、協調、控制，以達到保證建設項目質量，縮短建設工期，提高投資效益的綜合目標。

二、項目管理在水利修繕類科研基礎設施升級改造工程項目中的地位和作用

1．項目管理貫穿于修繕類科研基礎設施升級改造工程項目建設的整個過程。

水利科研單位修繕類科研基礎設施升級改造工程項目的建設程序，一般分為項目建議書、可行性研究報告，初步設計、建設準備（實施方案），建設實施、竣工驗收、后評價等階段。在整個建設過程中的每一個階段都貫穿了工程項目管理工作。只有做好項目的策劃與分析工作，才能有一個好的項目管理工作，對今后的工程實施起到規范、控制和指導作用。只有做好項目實施方案的編制、執行和監督管理工作，才能使修繕類工程項目得到全面、正確和有效的執行。順利完成工程項目建設任務。所以可以說，一個工程項目建設始于項目管理，也終結于項目管理。項目建設的過程，也是項目管理同步進行的過程。項目管理始終是貫穿于項目建設的全過程。水利修繕類工程項目實施項目管理，對提高工程質量，確保工程進度，有效控制成本，起到監督、管理和促進作用。

2．項目管理是協調并統一各參建單位行動的重要手段。

一項水利科研單位修繕類科研基礎設施升級改造工程項目的建設，往往有相當多的參與單位，如：建設方（發包人）、勘測設計、施工方（中標人）、咨詢、監理單位等，還有設備和物質供應、運輸、加工單位以及市政規劃、水、電、消防、環衛、安檢的政府職能部門。每一參與者均有只身的目標和追求的利益。如何使各參建單位的活動協調統一，為工程總目標服務，必須依靠有效的項目管理工作。項目管理是工程建設過程各方分歧和糾紛解決的有效方法，項目管理者通過各單位簽訂相關的合同或協議，將修繕類項目實施過程中，實施方案所涉及的各項系統內容，在技術上、組織上、時間上協調一致，形成一個完整、周密、有序的體系，以保證工程有序地按計劃進行，順利實現工程總目標。水利修繕類科研基礎設施升級改造工程項目的建設，標的大、工期緊、協調的關系多，項目管理尤為重要。它是協調并統一各參建單位行動的重要手段之一。

3．項目管理是提高勞動生產率與資源綜合利用率的重要手段。

項目管理在水利科研單位修繕類科研基礎設施升級改造工程建設過程中，通過有效的計劃、組織、協調、控制等管理活動，合理利用人力、物力資源，用較少的投入和消耗，獲得更多的產出，提高社會和經濟效益。進而將有限的水利財政資金，投入工程建設的重要領域和關鍵點，以提高在建工程項目的質量，提高完工項目的綜合利用率。并在一定的約束條件下，最優地實現項目建設的預定目標。項目管理對工程建設的有序進行，起到一定的推動和促進作用。

三、水利修繕類科研基礎設施升級改造工程項目管理中存在的突出問題與難點

中央級修繕類科研基礎設施升級改造工程項目，不同于一般水利工程，它的規模不大，建設周期短，一般不跨年度。因此，在項目管理的組織機構和人員配置、項目前期準備以及工程造價、進度、質量三控制等方面會存在一些特有的問題和困難：

第2篇：城中村改造的影響范文

關鍵詞：鄭州市；城中村；改造；對策

一、鄭州市城中村改造的基本情況

鄭州城市建成區內原有124個行政村，下轄228個自然村，占地面積約為70k㎡，城中村人口約30萬。2003年，鄭州市政府出臺了《鄭州市城中村改造規定（試行）》、2004年了《鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》等一系列相關政策，著手對全市城中村進行改造。并且在《鄭州市國民經濟和社會發展十一五規劃綱要》中明確提出，加快城中村改造步伐。2005年鄭州城中村改造全面鋪開。2007年市政府又下發《進一步規范城中村改造的若干規定》（鄭政文（2007）103號），對城中村改造進一步進行規范和細化。

二、祥營村改造過程中存在的問題

（一）思想認識問題

城中村改造首先要碰到的是大規模拆遷安置。這是這項工作最為棘手的頭等難事。一般的老百姓都有一定的“土地情節”，在與祥營村的一些村民進行交談中，他們中的大多數人都表示對自己所生活過的地方懷有深厚的感情，土生土長的村民習慣了有自己的宅基地，有自己的小院，雖然人均耕地較少，甚至不足一分，但是在小院里種些蔬菜之類的還是可以自給自足的他們都已經習慣了在這里的生活方式，不太愿意搬遷。

（二）資金籌措問題

城中村改造中最大的難題是改造資金的籌集，它涉及征遷補償和安置房建設。如下表所示，單單對祥營的征地補償費用就是一筆不小的開支。再加上按照相關規定的拆遷安置補償費用，在資金的籌集方面確實是一個棘手的問題。

（三）居民安置問題

居民的安置問題是當地村民最敏感的話題之一。目前，大多數農轉非居民都是依靠自己擁有所有權的住房和廠房的出租來維持生計，而城中村的改造不能回避的問題就是房屋拆遷，拆遷之后是否會影響到村民的生活，這是城中村改造的瓶頸問題，也是村民的實際利益是否會受損的問題。

三、相應對策

（一）提高思想認識

城中村改造是一項“必須做”的工作，而且遲做不如早做。因為城中村違章搭建多、安全隱患多、社會治安差、環境衛生差，給人的總體印象是“臟、亂、差”，直接影響城市品位和形象。城中村改造工作量大，面廣周期長，必須由各有關部門密切配合、共同推進。因此，政府要做好引導工作，引導干部群眾要摒棄封閉、排斥和落后的小農意識，樹立城市意識，要把自己當做城市的主人，融入到現代城市文明當中。

（二）創新融資渠道

資金是城中村改造的主要難題之一，必須把融資渠道擺在“重中之重”的位置上。一是需要設立城中村改造項目專項資金。該專項資金的主要用途為支付改造規劃編制和與此有關的調查研究費用、平衡本地區全面改造項目資金、建立本地區城中村改造動態監控信息系統、支付相關的宣傳費用。二是要搭建融資平臺，可以探索成立城中村改造融資平臺，有條件的可以由拆遷平整出來的土地先用以抵押，以保證資金及時到位。三是要加強與金融機構的溝通，積極爭取對城中村全面改造項目提供寬松、便利和優惠的融資支持和金融服務。

（三）因地制宜安置

安置相關群眾的切身利益，不僅是一個生活居住問題，也是一個生活出路問題。因此，要堅持區分對待、因地制宜的原則，認真分析不同城中村的特點和問題，針對不同地區、不同類型城中村的具體情況，制定切合實際的安置措施，保證群眾安居樂業。由于一些村民沒有交物業費的意識，所以跟市民的生活習慣可能會有某種程度的差異，即使住進了小區，但依舊保持了以往在村落當中的生活習慣，所以可以考慮將安置房和商品房的區分進行劃分，這樣，也比較符合一些村民的心愿。

四、小結

祥營村是科學大道向西打通的需要，是高新區拉高城市坐標的需要，也是改善老百姓生活水平的需要，并且對當地群眾創業、生活質量的改善都會有很大的提高。此外，祥營村內部“臟亂差”的環境不僅影響了高校城的形象，并且給學生的生活帶來了不便，因此，祥營村的改造對于高新區的發展具有非凡意義。

參考文獻：

[1]傅晨.廣東城市發展戰略[M].廣州：廣東人民出版社，2012.

[2]韓毅.城中村：農村城市化必須破解的難題[J].中國特色社會主義研究，2012，（2）.

[3]張潤梅.試析城中村形成的原因[J].商場現代化，2009，（4）.

[4]陳磊.“城中村”問題的探討[J].法制與經濟（下半月 ），2012，（10）.

[5]曹東，蔡榮軍.廣州城中村改造的困境和對策[J].商場現代化，2009，

第3篇：城中村改造的影響范文

關鍵詞：城中村；必要性；改造模式；利益關系；土地利用

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：

城中村是我國快速城市化過程中的產物，目前除少數城市外，大部分城市都不同程度地存在城中村現象.城中村的存在不僅嚴重影響了城市的景觀風貌和村民的生活環境，成為城市管理的難點；而且使城市寶貴的土地資源未能發揮其應有的價值，造成土地利用效率低下和資源浪費.解決城中村問題已經成為各級政府十分重視的要務.

1城中村的概念

從狹義上說，是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區，亦稱為“都市里的村莊”.從廣義上說，是指在城市高速發展的進程中，滯后于時展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區.

“城中村”具有農村和城市雙重特征，是城市化進程中的歷史產物.城中村作為“非正規”城市化空間已受到社會和學術界的高度關注，由于對“城中村”內部經濟系統的深入研究仍然有限，尤其外來人口創建的非正規部門及其在城中村經濟系統中可能扮演的重要角色長期被忽略.

2城中村改造的必要性

城中村的存在成為了所在城市發展重要制約因素之一.城中村自身的問題也層出不窮，在管理上也脫離了城市的制約，導致一系列的問題產生.城市要發展，城中村改造成為了必然事件.城中村改造的必要性主要可以從兩個角度分析，一個是從城中村自身發展的需要的角度分析；另一個是從城中村所在城市的發展角度分析.

2.1從城中村自身發展的角度看，其改造的必要性主要表現在以下幾點：

2.1.1城中村人口混雜，存在著嚴峻的安全隱患

城中村人口由村民、市民和流動人口構成，其中流動人口是城中村最主要的組成部分.由于流動人口混雜，流動人口成為了城中村犯罪（如盜竊、吸毒等）的主要群體，導致治安形勢嚴峻.

2.1.2城中村建筑滯后，基礎設施不完善，存在著極大的消防隱患

城中村的建筑規劃滯后于所在城市，違法違章建筑比比皆是，房屋建筑密度大，采光條件差等多種因素導致城中村的居住環境惡劣.同時，城中村中基礎設施不完善，衛生條件差，管線雜亂無章，排水設施差，加上街巷狹窄擁擠，容易產生火災等情況，存在著極大的消防隱患.

2.1.3城中村的土地利用情況混亂，給管理帶來了諸多不便

就廣州的城中村而言，城中村土地利用類型多樣，商業用地、倉庫用地、住宅用地等，而且同時存在著非法交易、非法租憑等管理混亂的現象，給城中村的管理帶來了一定的難度.

2.2從城市的發展角度看，其改造的必要性主要表現在以下幾方面：

2.2.1城市土地高效利用的需要

城中村的存在導致作為城市寶貴資源的土地未能實現其效用、效益的良性循環，未能發揮土地的最大經濟效益，社會效益和環境效益.就如廣州的石牌村、獵德村等處于城市的繁華地段，具有優越的區位優勢，但未能很好地發揮其經濟上的優勢，導致土地資源資源的浪費.在土地資源日益緊缺的情況下，合理改造城中村的用地將會大大促進城市土地潛力的提高以及城市經濟的發展.

2.2.2加快城市化進程和城市社區建設發展的需要

加快城市化進程，其主要任務是提高城鎮化水平，使城鎮化與工業化、市場化的發展相匹配，形成同步發展、良性互動的狀態，積極妥善解決城中村問題，促進其經濟管理體制和社會管理體制向現代化城市的管理體制和方式轉變，使城中村真正融入城市.城中村改造對推進城市社區建設具有重要的作用，積極對待城中村改造的問題，對加快城中村向社區居委轉變和整個城市的社區建設具有重要的意義.

所以城中村轉型發展是城中村自身發展和城市化發展的迫切需要，也是城市化過程中必須克服的改造難題.城市發展的過程中除了要將以往遺留下來的城中村改造的同時還要避免在城市的發展過程中產生新的城中村.

3城中村改造存在的問題

城中村的惡劣現狀不是一日之寒，在改造過程中預料之內和預料之外的問題不勝枚舉.資金缺口、村民阻撓、改造方式難以確定、思想不統一、外來人口安置等問題都困擾著各級政府.當今城中村的改造中主要面臨的問題如下：

3.1城中村改造資金缺乏

目前城中村的改造已經成為了一項巨大的工程，其中管線改造，電網配套等改造需要巨大的資金投入，除了拆遷費、補償費用等，在改造過程中重新把基礎設施配套齊備等工程耗資數額巨大.改造完之后還需要巨額去將其周圍環境和諧化，將外遷人口回遷入戶等都需要一定的費用.又由于城中村的數目大，所以對于城中村的改造對政府來說資金是一個瓶頸，對于生活在城中村的村民更加不言而喻.

3.2村民阻力大，其阻力主要是補償標準眾口難調，改造工作難以進行，拆遷安置工作難.

城中村的村民已經沒有田地，大多數村民主要以租金來維持生活，租金成為了他們唯一的收入來源，如果要拆遷，村民沒有其他收入，必定會反對政府的拆遷.又因為拆遷的補償不能根據各村民的意愿補償，所以補償標準也難以確定.次之，在城中村改造的時候，城中村容納的村民和大量的流動人口難以安置，很難找到合適的地方安置外來務工人員，所以在改造的時候很容易產生新的城中村.

3.3多種條件限制，集體土地產權變更困難

城中村因為自身所存在的種種弊端，導致對城中村的改造勢必是一項復雜而艱巨的龐大工程.，涉及到城市規劃、土地管理、市政建設、社會保障、戶籍制度等多個方面，關系到城中村居民、村集體、政府、開發商等多方利益，只有在各種條件具備與成熟，各方利益協調一致的前提下，才能順利開展城中村改

造.另外城中村要徹底得以改造必須將城中村集體所有的土地國有化，只有將土地都轉化為國有化才能更好的解決原有的城中村管理制度等多種制約性的問題.但由于村民對集體資產和個人利益出發，在補償不能如愿時，通常不愿將集體土地國有化，使城中村改造更加困難.

4城中村改造模式

城中村改造雖然需要多方參與，但必須有一個牽頭者，即改造主體.在城中村改造中發揮作用最大的政府、村集體（村民）或者開發商都可以成為改造主體.另外，改造主體也政企合作和村企合作組成，具體模式需要根據不同的城中村選擇不同的改造方案，通過選擇不同的改造主體，發揮其最大的改造指導作用.

4.1政府主導模式

政府主導模式是政府充當開發商的角色， 直接投資改造“城中村”，解決村民的拆遷安置問題， 進行開發建設， 從而達到改造目的.這種模式的前提是政府經濟實力雄厚， 村民接受政府的改造方案.

該模式的特點在于：一是政府雄厚的經濟實力，從一定范圍內保證了改造的質量， 又能在一定程度上降低改造的成本，能夠從整個城市景觀環境效益和社會效應上按照城市規劃的要求進行更新.二是有利于調配各相關部門的資源，能夠充分考慮從全社會的綜合利益.由政府主導改造，能更好的整合規劃局、國土局和財政局等多個部門，有利于改造的順利進行.同時政府不僅僅將改造的視角集中在經濟利益上，更多的是考慮社會、環境、資源和經濟等方面的綜合效益.三是能夠給弱勢群體充分的保護.政府作為改造主體，必然會在真正全盤統籌，保護村民的利益的基礎下才主導改造，為村民生存提供了保障.

該模式耗用資金大，缺乏市場運作， 很難將土地市場價值最大化，不適合處于經濟實力較弱的城市中的城中村改造，如內陸城市中的城中村和部分比較偏僻的城市.適合在經濟實力強的城市的城中村改造，特別是處于重要地段和城市中心等城市核心地帶城中村的改造，如廣州市白云區的棠景街的改造遵循此種改造模式.

4.2村集體自建模式

村集體自建模式是指以村集體為改造主體進行籌資改造，村民共同對改造行為決策、負責.與政府主導模式相對，是一種自下而上的改造思路，政府無須投入財政資金， 僅以優惠的改造政策指導“城中村”改造活動.該模式實施的前提是村集體資產雄厚，村民籌資能力較強.

該模式特點在于：一時充分調動了村民的改造積極性，村民是直接受益者，改造后居住環境將得到改善，村民有動力投入改造.二是村民對本村的情況最為熟識，改造方案的選擇更能切合村子的特點，同時容易解決拆遷補償這個重大障礙，也有利于他們自我安置.三是有效化解了城中村改造資金不足的難題， 減輕了政府的財政負擔.改造需要的巨額費用由村民籌資，解決了改造中主要的問題.還有村民自我安置、拆遷補償等費用也降低了資金的投入，有利于改造順利完成.四是村集體改造缺乏科學指導，對村民來說是一次考驗，難以確保改造質量和解決土地利用最大化等問題.

該模式在一定程度上最好的模式，因為該模式村集體已經自我解決了很多改造難題，只缺乏科學指引，只要政府適當給予改造政策指導就能很好完成改造工作.該模式在廣州、珠海有一定推廣，如珠海市鹿丹村、廣州市海珠區石溪村等采用此種模式.

4.3開發商投資改造模式

開發商投資改造模式是指在城中村改造過程中將開放商定為改造主體，將城中村土地招標拍賣后由開發商進行改造.開發商通過市場化的投標方式獲得城中村改造主體資格后， 通過自籌資金完成城中村村民住宅的拆遷補償、村民拆遷、安置或回遷及開發用地建設的改造模式.

該模式特點在于：一是專業開發商開發房地產的經驗豐富，同時具有巨大的經濟實力，給城中村改造得到大量的資金投入，可以確保開發區域的品質和檔次.二是實現了土地利用的最大價值，避免了行政權力介入引起的社會矛盾.三是村民只是政策的受體，無需支付改造成本，使村民的既得利益得到有效保護.四是開發商受經濟利益驅使，一般城中村的容積率難以滿足其對商業利潤的需求，而且開發商改造存在規劃管理與建設周期等問題.不同開放商的開發時間不統一，影響城中村改造進度.五是開發商直接面對村民拆遷工作容易遇到釘子戶、拆遷難等問題，給改造增加難度.

該模式適用于政府經濟實力較弱，村民融資能力弱的情況，河南省鄭州市燕莊村和河北保定市南市區東高莊和南大園村都采用此種模式.

每個城中村普遍呈現的與城市發展不和諧的音符都需要由這樣或那樣的改造方式來解決.只要涉及改造，就必然需要確定改造主體，而對于任何一個改造主體必須根據各村的具體情況確定最終的改造模式.改造工作無論如何都必須選擇一種改造模式或者選擇兩種該在主體進行組合如政企合作模式 、村企合作模式等.

5小結

城中村改造是事關多方主體利益的一次社會革命.在改造過程中，應尊重村集體的主體地位，堅持依法辦事；在妥善處理好各方的利益關系，切實落實補償安置資金和安置房源等情況下，根據各城中村的具體問題，在科學分析的基礎上，選擇適當的改造模式.

參考文獻

[1] 李俊夫.城中村的改造[M].北京：科學出版社，2004

[2] 賈燕.淺論我國“城中村”改造發展[J].陜西建筑，2010，179：13-15

第4篇：城中村改造的影響范文

【關鍵詞】城中村；改造；效益

“城中村”，狹義上指在農村村落城市化的進程中，農民土地大部分或全部被征用后，農民的身份轉變為居民并仍然在原村落居住而演變成的居民區；廣義上指在城市高速化發展的進程中，滯后于時展的步伐、游離于現代城市管理門外、生活水平低下的居民區。在通常的認識觀念里，“城中村”即“都市里的村莊”。

為了促進城市的建設發展，政府大力征收城區周圍的農村土地，以獲得更大的城市擴展空間。但是，被征用土地的農民沒有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐漸發展成為“村莊進入城市，城市包圍農村”的景象。同時，我國的二元所有制結構使得村民能夠用低廉的價格獲得土地的使用權，有的甚至是無償地獲得，各家各戶自行搭建出租，謀求土地和住房租金的最大化收益，這更進一步促使城中村形成的加劇。在這些主客觀作用的共同影響下，我國“城中村”便應運而生了。

“城中村”的存在帶來了一系列的社會問題，如：治安形勢嚴峻，違法建設集中，環境衛生質量低下，消防隱患嚴重，土地的使用、管理極為混亂等等，嚴重阻礙了社會的發展和進步，對城中村進行改造將會帶來很大程度的經濟、環境以及參與者效益，促進社會的進步和發展。

一、經濟效益

（一）提高土地利用率，優化資源配置

目前，國家對房價的調控日益嚴格，土地也因此變得更為稀貴。但是城中村的土地資源管理相對滯后，致使土地利用率很低。通過對城中村進行改造，盤活存量土地資產，提高城市的土地利用率，促進城市經濟的快速發展，全面提升和加快城市化進程，更好的實現社會主義現代化。

（二）改善城市投資環境，拉動相關產業發展

隨著經濟的持續增長和社會的持續發展，投資者對投資環境的要求也愈見愈高。通過城中村的改造，城市環境質量可以獲得極大提高，使得土地的相對價值更為提升，也使得城市投資環境得到改善，同時拉動相關產業發展，促使二、三產業的比重大大提升，提高了城市的核心競爭力，增加了對投資商的吸引力，促進城市經濟持續快速的發展起來。

（三）增加對人才的吸引力，促進經濟增長

現階段，人們的經濟收入逐漸提高，生活水平也日益改善，對居住質量的要求也大大提升。人們在注重發展的同時，也更加注重自身的生活環境，越來越多的人在選擇自身發展地區的時候會把目光投放到生態環境較好的地區。改善居民的居住環境，在某種程度上為城市的可持續發展提供了更多人力資源，使得城市的發展有強大的人才軍做保障。

二、環境效益

（一）改善生態環境，促進可持續發展

城中村基礎設施薄弱，排污相對集中，另外，依托區位優勢而建設起來的小企業和加工業眾多 ，這些小企業、加工業排放大量沒有經過處理的廢氣、廢水和固體廢棄物，嚴重造成了城區的污染。通過城中村的改造，改善城中村基礎設施建設，解決廢棄物的亂排亂放的問題，規范小企業的運行模式，對資源環境優化配置，合理開發、節約利用，將改善城市生態環境，推動可持續發展。

（二）美化城市景觀，提升城市形象

隨處可見的城中村景觀，導致城市的整體形象受到嚴重影響。在建成區，隨處可見的是整齊的樓房、寬闊的道路，而在沒有改造的地段則是破舊低矮的窩棚，雜亂無章的線路，影響了城市的總體環境。經過改造，政府擁有了更多的空間實施規劃項目，按照現代標準建設的建筑物、公共設施使城市的總體景觀得到了改善，提升了城市整體的形象。

（三）完善基礎設施，改善居住環境

城中村的改造，根本目的是想要居民的生活的更好，想要改變城市的總體環境，提高城市的整體形象，使社會更和諧地發展。在這之中，環境的改善也是改造中的成效最為明顯的。經過改造后城中村基礎設施完善，居住環境適宜。村民們利用新配備的活動設施，培育健康積極的社會文化，促進社區治安的穩定，使新建設的社區成為符合現代社會要求的新型社區，大幅度提升了整個城市的居住環境質量。

三、參與者效益

（一）政府效益

在條件適宜的村莊投入人力、物力資源進行改造，統一建造規范的住房小區，可以有效吸引各界投資，帶動相關產業發展，一定程度上可以增加就業， 穩定社會治安，實現政府的宏觀調控。伴隨城中村治安狀況的改善，城市治安也將得到大規模的提升，這一改變一定程度上提高了政府的公信度。此外，改善了城市“臟、亂、差”的景象，改善了城市建筑景觀和居住環境，推動綠色城市的發展。

（二）村民效益

對城中村進行改造，把城中村歸入城市統一的規劃管理中，采取強有力的措施對其進行綜合整治，完善區內基礎設施建設，建立健全社會保障制度，有利于改善人民的生活質量，提高的人民生活水平，切實解決村民在生活質量方面的需要。同時，城中村的改造解決了城中村居民長期出路的現象，增加了就業機會，減少了社會犯罪率，使得社區的綜合建設得到， 推進了科教文衛的發展，同時也更新了居民的思想觀念，提高了居民的素質，使城中村居民跟上了城市化進程的腳步。

（三）開發商效益

第5篇：城中村改造的影響范文

【關鍵詞】城中村改造；城鎮化背景

中圖分類號：F292文獻標識碼： A

一、前言

伴隨著經濟的經濟的快速發展，人們的思想水平在不斷的進步，城鎮化建設也在不斷的發展中，但是在改造城中村建設中仍然存在一些問題，解決問題是刻不容緩的，更能促使社會穩定和經濟的不斷的發展。

二、“城中村”概述

“城中村”，顧名思義就是“城市中的鄉村”。“城中村”于上世紀九十年代開始在中國出現。有人曾這樣描述“城中村”：“城中村”里的許多房屋建設挺豪華，但往往華堂與陋室并存，雜亂無章的建筑擠成一片，只見新屋不見新村，只見新房不見新街。樓與樓之間沒有合理的布局，沒有合理的間距。道路狹窄甚至臟水亂流。這里沒有農村的清新，也沒有城市的整潔。‘城中村’內部看不到多少城市功能的痕跡，缺少下水管道和排污管道，缺少公共垃圾堆放與處理，偶爾還可以看到雞或豬在村里散步。農村的氣息在這里窒息了，城市的氣息在這里全然不見。“城中村”問題由來已經，可以說是中國特色的城市化發展過程中存在的一種較普遍的現象。

三、城中村改造的模式

1、根據城中村改造的規模分為以下幾種類型：

（1）整體改造模式。 指從城中村的整體布局到單位建筑的全部改造。 這種模式改造工程量巨大，適用于處在城市重要地段的土地價值高，且對城市規劃和布局有嚴重影響的“城中村”。

（2）局部改造模式。 指在整體布局不作重點調整的情況下 ，對局部區域進行重點改造或重新建設。這種模式一般適用于處在建成區但不與城市總體景觀形成強烈反差， 布局較規范的 “城中村”。 可適當改善市政基礎設施條件，增加社區服務功能，作為外來人口和低收入階層的廉租房。

（3）調整改造模式。 指在保留大部分建筑的前提下 ，改造違章建筑，同時控制新上建筑。適用于地處偏遠或具有歷史文化價值的“城中村”。這種模式改造工程量小，資金需求少，在政府給予適當支持的情況下，可采取村集體自主方式進行改造。

2、根據城中村改造的主導部門分為以下幾種類型：

（1）村集體自行改造型。 以村集體經濟為基礎，在政府引導下，由村委會自行籌資開發，完成拆遷安置、回遷建設和商品房建設的全部工作。但是該模式因為在基礎建設、公共設施和資金等方面需要政府部門的大力支持，存在很大的局限性，只適用于村集體及村民籌資能力較強，村規模較小的情況。

（2）開發商主導改造型。 開發商主導型是指開發商通過成立項目公司的形式，按市場化的方式來進行征地、拆遷、補償、安置、建設、銷售等方面的運作，改造的資金由開發商自己承擔的改造模式。但開發商主導型存在過分追求利益最大化而忽視城市規劃和公共設施的配套等問題。

（3）政府主導改造型。 指政府充當開發商的角色 ，直接投資改造城中村，解決村民的拆遷安置問題，進行開發建設的模式。主要有兩種形式：一種是政府獨立進行開發；另一種是政府聯合村集體進行開發。政府主導型改造的模式下，政府的投入太大，給政府的財政預算帶來很大的壓力，同時也得不到村民的積極響應，使村民把改造當成政府的事而不愿意主動參與。

四、城中村改造過程中值得注意的問題

城中村的改造問題刻不容緩。這不是城市建設中的一個孤立問題,而是與推進城市化進程、實現城市現代化的戰略目標緊密相關的具有重大意義的工作,同時也是提高城市水平和品位的內在要求。改造城中村,有幾點值得特別注意。首先,要大力宣傳整治改造“城中村”的意義、原則和方法,使廣大市民和城中村的村

民了解“城中村”問題的危害,增強城市意識,適應現代化的城市建設和生活,從而積極支持、配合政府城中村的改造行動。其次,在城中村的改造過程中要切實維護人民群眾的利益,充分考慮他們的生活需求。城中村的改造,要實現戶籍制度、土地管理、行政體制、經濟組織、生活活動等方面的完全轉變,真正實現城市化。使城中村的村民在就業、醫療、保險、教育、戶口管理等和城市的其他居民完全一致,即由農村管理向城市管理轉變,將村民委員會轉變為城市居民委員會,村民轉變為城市居民;原村民變成市民后,仍擁有原屬于村集體所有財產的財產權,原集體經濟由原村民依法處置,集體財產可轉變為城市股份合作公司,股份量化到個人,實現經濟體制的轉變;農村集體土地轉變為城市國有土地,村民宅基地房屋權屬轉變為城鎮房地產權屬。對村民的拆遷補償,可根據國務院的《城市房屋拆遷管理條例》,實行市場化的拆遷補償辦法,補償辦法要有可操作性。第三,要注意科學規劃,嚴格監督管理和依法辦事。城中村具體情況千差萬別,千萬不能一轟而起,搞一刀切。必須根據經濟發展戰略和城市化進程的實際狀況,結合城中

村的具體情況,對其改造進行全面合理的科學規劃,堅持“一村一個方案,村村有規劃”。但是村、鎮的改造必須服從城市總體規劃和可持續發展的要求,實施統一拆遷,連片改造,市政配套建設統一規劃。同時在建設的過程中要規范建設行為,各級政府職能部門積極配合,相互協調,加強工程監管,防止新的城中村和違章建筑的出現。

五、進行“城中村”改造的現實意義

城鎮化已經成為中國發展的一大趨勢，也是助推中國經濟騰飛的強大動力之一。作為城市發展重要組成部分的“城中村”，已經成為城市發展必須跨越的一道重要門檻。 廣泛調查，深入進行政策研究，積極穩妥地推進“城中村”改造，可以實現土地效益的最大化，有助于人民群眾生活水平的提升，有利于推動社會和諧進步。

1、城鎮化快速發展的必然要求。城鎮化是經濟社會發展的一種必然趨勢，也是實現現代化的重要標志之一。實現完全城鎮化以前的村莊，在歷史上發揮了自己獨特的作用，養育了廣大人民群眾，積淀了厚重的歷史文化，這些文化資源是不可復制的寶貴資源。然而，隨著城市的不斷擴張，這些村莊已經成為被包圍的洼地，村莊與城市之間存在著二元化的結構，一方面，城市雖因土地的限制卻不能停止前進的腳步；另一方面，被城市所包圍的村莊，因不能共享城市的發展成果，而成為城市的對立面，形成強烈的反差。在這種現實之下，積極穩妥地推進“城中村”改造，顯得尤為迫切。 “城中村”改造是一項復雜的系統工程，在改造過程中會遇到許多矛盾和問題，能否有效解決這些“城中村”在城鎮化進程中的矛盾和問題，是城鎮化進程是否順利推進的關鍵。要通過各種有效手段，積極妥善解決“城中村”問題，推動“城中村”真正融入城市。

2、提升城市整體形象的現實選擇。“城中村”的形成有其歷史原因，歷史上這些村莊是一個以血緣、親緣、地緣等為基礎的鄉土社會生活共同體，居民對其具有較強的心理依賴與歸屬感，這使得這些地方人員相對穩定，關系相對和諧。 但隨著城鎮化進程的加快，這些村莊被城市所包圍，本地居民由于各種原因不斷遷出，而缺乏認同感的外來人口因為相對低廉的生活成本而大量涌入這些村莊，這些村莊的居民結構發生著根本性的改變。 這種現狀又極大地刺激了這些村莊以“房”養家的熱情，違法建設層出不窮，導致“城中村”建筑密集無序，大量建筑存在消防和安全隱患。這些村莊由于大量的外來人口聚居，使得管理十分困難 ，而居民成分復雜、數量龐大，極易導致治安問題發生。 同時，由于歷史原因，這些“城中村”既與城市存在千絲萬縷的聯系，又被嚴重割裂起來，比如 ：“城中村 ”基礎設施建設薄弱 ，居民生活品質受到影響，而且缺乏科學規劃雜亂無章的建筑環境 ，使得 “城中村 ”成了現代都市的“瑕疵”；由于“城中村”的特殊環境，一些居民受教育程度相對較低，掌握一定技能的居民也較為有限 ，一些人員就業困難，導致出現新的不穩定因素；這些在一定程度上使得城市的整體形象和城市的品位受到影響，城市的競爭力受到削弱。

3、推動“城中村”發展的有效途徑。 由于歷史的原因，“城中村”的發展往往都滯后于城市的發展，村民很少能夠共享到改革發展的最新成果。在這種背景下，加大“城中村”的改造力度，可以充分發揮城市的輻射帶動作用，以城市功能影響帶動更多的地區加快發展。特別是在面臨“城中村”基礎設施老化、配套不足，人居環境質量逐步下降等一系列突出問題時，加大 “城中村 ”改造力度，可以有效解決這些矛盾和問題。同時，隨著“城中村”改造進程的加快，“城中村”經濟、社會、文化等方面也將得到進一步的發展與提升。 “城中村”改造完成后，原有的農村集體經濟形式將被顛覆，“城中村”的經濟進一步發展必然要打破原來的農村集體經濟格局，而向股份制公司及其它經濟形式轉變，從而為“城中村”經濟的發展注入新的活力。同時，“城中村”改造，可以徹底改善優化村民的居住、生活環境，實現村莊向社區的轉變，村民向市民轉變，使“城中村”的衛生、城建、教育、治安、基礎設施等方面都有質的飛躍，而且可以實現土地的集約、節約利用，創造更多的就業機會和崗位，促進居民增加收入，增強原“城中村”的發展后勁和活力。

六、結束語

綜上所述，就城鎮化背景下城中村改造新探這方面而言，城鎮化建設為人們的生活帶來許多便捷，但是還是存在一些問題，所以，相信在以后的日子中，隨著人們在思想上不斷進步，會使社會經濟的發展更上一層。

參考文獻

[1]李伯僑 涂琳芳 黃彥淘 城中村改造中集體土地所有權的立法思考 法治論壇2011年

[2]楊安 “城中村”的防治 城鄉建設 1996年

第6篇：城中村改造的影響范文

關鍵詞：城中村；規劃管理；思考

“城中村”，顧名思義，即城市中的村莊。目前學術界對“城中村”含義的界定并沒有統一的認識，人們對“城中村”的定義也往往停留在具體描述的層面上。我們認為“城中村”是指那些已經納入城市總體規劃所劃定的城市范圍之內，土地集體所有，行政上設立村民委員會且隸屬于鄉鎮，居民為農業戶口且在習慣上仍稱為“村”的社區聚落。“城中村”引發的一系列社會問題讓地方政府撓頭不已，正是這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，深刻影響著一個城市的發展進程。城市規劃、建設與管理是一個密切關聯的完整系統，日益加快的城市化進程，迫切要求城市規劃管理者加強城市規劃建設與管理指導，這是一項重要而迫切的任務。要實現城市的發展與繁榮，必須正確處理城中村的規劃管理，以長遠的、高品位的規劃來體現整個城市建設的高規格，進而推進城市化進程向更高層次邁進。對此，筆者針對當前城中村規劃管理問題，從三方面論述快速城市化進程中的城中村規劃管理。

1 城中村規劃管理的現狀

城中村問題是在快速城市化進程中產生的，是我國城鄉二元化的管理體制對基于集體土地產權和集體經濟屬性的城中村地區，在戶籍、土地、規劃、建設、融資、就業、醫療、教育和社會保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要體現在：外來人口將租賃房屋作為解決居住問題主要方式，高度集中于城中村，人口密度過高；城中村建筑密度過大，布局混亂，有的城中村建筑密度達到70%以上，甚至達到90%；城中村暫住人口過多、構成復雜，社會治安混亂；城中村的公共服務設施和市政設施欠缺，環境衛生堪憂，且存在諸多安全隱患，等等問題。

而以上諸多問題的產生，正是由于我國正處于快速城市化時期，大量農村剩余勞動力涌入城市。一方面是由于戶籍制度、城市住房制度等問題，另一方面，則是城市規劃問題導致了城中村問題的產生。如：城市規劃與土地利用總體規劃編制不完善、不銜接造成城中村建設無據可依；城鄉發展缺乏統籌安排，未考慮外來人口的居住需求；城市政府為節省開發建設成本，只征用農用地，繞開現有農村居民點；城鄉二元化分割造成城中村規劃管理缺位、違法建設行為查處不力。

城中村改造應結合城市建設和發展的總體規劃，科學制定各村的總體規劃和詳細規劃，實現總體規劃和詳細規劃的全覆蓋；按照“一步規劃到位，分期分批實施”的原則要求分步開展，使各項建設有據可依，不要讓今天的規劃成為明天發展的障礙，更不能讓“今天建，明天拆”的現象發生；規劃編制完成后，應按照“規劃一張圖，審批一支筆，建設一盤棋，一張藍圖繪到底”的要求，對建設項目進行嚴格控制，嚴禁一切違章行為發生。此外，城中村改造后其城市管理體制應在現有城市管理方式的基礎上進行改革，全程加強新型社區的規劃、建設和管理。

2 城中村規劃管理的原則與模式

城市規劃是對一定時期內城市的經濟和社會發展、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署、具體安排和實施管理。城市規劃管理是實現城市規劃目標的過程，是對城市建設活動的組織和控制。要想把城市規劃好、建設好、管理好、規劃藍圖能否實現，關鍵是規劃管理。但是在我國城市化快速發展的同時，城中村的規劃管理面臨以上諸多嚴峻問題，及時解決城中村規劃管理的重要問題，一定要明確城中村改造的原則和模式。

要充分認識快速城市化進程中老城區更新和危破房、城中村改造工作的重大意義，按照規劃先行、合理布局，政府主導、社會參與、經濟平衡，多輪驅動、點面并進，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善環境、優化功能的思路，切實改善城中村的人居環境。科學、合理、有序、快速地推進城中村改造工作，需遵循六個方面原則：1、政府主導，市場運作。實行市、區、村聯動，探索市場機制為基礎的多元化整治改造模式；2、規劃統籌，配套建設。著力解決城鄉二元割裂問題，深化“城中村”社會公共管理體制改革，促進城鄉和諧發展；3、村民為本，多方共贏。著力改善人居環境，提高居民生活水平；4、吸引資金，多元籌措。在依法行政的前提下，敢破善立，著力推進制度、機制和方法創新；5、依法安置，合理補償。緊緊圍繞城市建設的總體要求，通過整治改造帶動產業結構升級和城市功能轉型；6、分類指導，穩步推進。要注重方案的可操作性，著力強調工作的實效性。

城中村改造的主要模式包括兩方面：一是城中村整治。除少量市政公用設施外，基本不涉及建筑的新建，通過多種手段改善城中村的居住環境，包括：歷史文化遺存保護、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設施改善、公共配套設施改善和道路交通設施改善。解決安全隱患和市政基礎設施不足問題是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通過建筑物的拆除和新建等手段徹底改造城中村的建筑形態和居住環境，原則上改造必須滿足城市規劃和建設標準，改造后按照相關規定可以取得完全產權，且城中村空間形態基本上和城市一般社區相同。城中村改造通過改變物質空間形態的方式促進城中村社會組織形態等各方面的徹底改變，達到城中村與城市全面融合的目標。

3 加強城中村改造規劃的對策

3.1 將城中村改造納入城市總體規劃。將城中村改造作為城市總體規劃的重要專題內容之一，要綜合考慮城市規劃區范圍內城中村的現狀、農用地和集體建設用地的土地產權屬性和范圍、整治或改造需求及可行性，對建成區和城中村地區的建設做到統一規劃管理，妥善安排城中村改造項目的時序和規模，合理安排待改造城中村的安置場所和回遷住房建設。

3.2 明確城中村改造相關需求內容。出臺城中村調查的要求，明確調查的具體內容，制定城中村改造規劃及計劃的編制技術規范：具體包括：城中村現狀、問題及成因、村民改造的意愿、運作模式、資金籌集、拆遷補償、改造方式、建筑功能和空間結構、改造后的用地結構、實施時序安排、拆遷補償安置要求和配套政策建議等。同時，需要規范城中村改造計劃和專項規劃的編制與審批流程。

3.3 規范城中村改造項目的實施。城市政府應對城中村項目的實施條件和參與城中村改造的開發機構的資質做出具體規定；城中村改造項目可逐步推行招投標方式確定開發機構；要加強城中村改造項目的合同管理，嚴格追究違約責任；監察部門對項目涉及公共利益的環節實施全程監督，確保國家、集體和村民的利益；加強規劃監督力度，對納入改造計劃和范圍內的城中村，按城鄉規劃建設統一管理的要求，實現城中村建設活動按《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設項目選址意見書》審核管理、建設項目的有證跟蹤管理和違法項目的懲罰管理。

3.4 實施城中村地區的動態監測。將城中村地區納入動態監測，即時了解城中村空間資源的開發利用及其變化趨勢，掌握城中村空間發展變化的狀態，及時發現并糾正違法建設行為，避免新的違法建設活動進一步惡化城中村問題。

當然，城中村的社會學屬性決定了城市規劃的技術手段只是解決城中村問題的方法之一，而城市規劃以外的政策、策略和措施也要一并同時考慮，解決好城中村的戶籍管理、土地和房產市場管理、失業養老社會保障等問題。

4 結束語

有序發展的城市化必須受到城市規劃的合理引導，所以要解決城市發展中的城中村問題，使城中村集體用地轉化為城市建設用地，應以統一的城市規劃體系為基礎，對各個城中村的改造進行專門規劃，對城中村用地的功能、界限、建筑物的風貌等重新明確劃分，以使城中村改造在城市規劃建設得到落實，使城中村與周邊地區達到協調，最后融入城市的內涵中去，真正實現城市的一元化、現代化發展。

參考文獻：

[1] 蘇延莉.西安城中村改造出現的問題及對策[J].中國科技信息，2009，（20）.

第7篇：城中村改造的影響范文

關鍵詞：城中村改造；制度瓶頸；多贏格局；財政資源

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.02.009

城中村改造近年來引起廣泛關注，新一屆政府也將城中村和棚戶區改造納入到本屆政府的工作重點之中了。由于目前改造功能及目標的各種不穩定因素，城中村改造很可能會使改造趨勢誤入歧途，所以對城中村的改造現狀及發展前景多問幾個為什么、探尋其中的諸多困境及其破解策略十分有必要，相當意義上也是對當前城鎮化進程中妥善解決城鄉二元體制矛盾、共享城鎮化發展成果的重要惠民舉措。

一、城中村改造中的錯綜關系及制度瓶頸

城中村是在快速的城市化進程中，由于城郊土地被大量征用，原有的農村聚落為城市建設用地所包圍或被納入城市建設用地范圍而形成的。簡單地說，“城中村”就是被城市包圍的村莊。從城中村所引發問題來看，“城中村”往往也是“問題村”，即在土地利用、建設景觀、規劃管理、社區文化等方面表現出的強烈的城鄉差異及矛盾，影響城市的建設質量和發展秩序。“城中村”的土地仍然屬于農村集體建設用地，房屋為農民自建或村社集體所建并用于出租的非商品房。為了獲取盡可能多的房租收益，城中村農民個人或村社集體所建的房屋大都十分密集擁擠。城中村雖然已被城市包圍，但城中村的村民仍然是農村戶籍，村社集體經濟組織仍然存在并發揮著作用。

因為城中村已經被城市所包圍，城中村往往成為進城務工農民的租住地。城中村房屋比較雜亂擁擠，居住條件不夠好，且臟亂差，但一是廉價，二是方便，因此成為進城農民的首選。據陳錫文說，“調查顯示，在2011年，50%的進城農民工住的是用工單位提供的集體宿舍，47%租住在城中村、城鄉結合部的農民住房”。[1]農民工收入比較低，只能租住在相對廉價而擁擠的城中村。低收入的農民工群體，臟亂差的城中村環境，甚至還伴生有黃賭毒，城中村因此被一些人稱作“城市之瘡”，城中村也常被比作中國的城市貧民窟，藍宇蘊則稱城中村為“類貧民窟”。杭州原市委書記王國平認為，“‘城中村’是城鄉差距、市民與農民、本地人與外地人差距的集中反映，如果不改造，很可能演變成西方的‘貧民窟’，嚴重影響城市建設管理與穩定”。[2]當然，還有一種意見認為，“城中村”處于城市中心地帶，良好的區位，臟亂差的環境，形成了尖銳的視角對立。通過改造，可以極大地提高城中村地帶土地的價值，集約節約利用土地。這正是當前國土部推動城市“三舊”改造的動力。

那么，當前中國城中村的狀況如何呢？珠三角是城中村最為密集的地區。深圳特區內有71個“城中村”（2004），戶籍人口僅為7.64萬人，外來人口達64.53萬人。[3]深圳特區內200多萬流動人口的半數居住在城中村，但特區內72個城中村的土地面積僅10km2，這些城中村的平均人口密度高達10萬人/km2，而深圳特區平均人口密度為6532人/km2。[4]2000年珠海提出“改造城中舊村、創建精品社區”的目標，要在3年內全部消滅26個城中村。2005年北京提出要在3年內改造四環以內的及奧運場館周邊的171個城中村。[5]城中村數量多，改造所需資金極為巨大，例如改造廣州138個城中村所需資金的保守估計是2000億元。[6]只有1000多戶籍居民的深圳大沖村住有6萬人。[7]

當前改造城中村的主要措施有三：（1）政府直接投資改造城中村，例如被稱為“紹興模式”的紹興市城區，投資30億元改造了41個城中村，拆遷舊房建筑面積約235萬m2，建設安置房建筑面積為250萬m2，改善35萬農民的居住環境；（2）通過市場運作，借助房地產項目改造城中村，這種模式以珠海“開發商主導型”改造模式最為典型，即政府劃出地塊，根據城市總體規劃，由開發商進行投資策劃，獨立承擔拆遷安置、回遷建設和商品房建設等，在整個改造過程中政府不直接投入任何資金，而是通過減免地價等市場運作方式促進開發商的積極性；（3）通過城中村人口城市化、村集體經濟股份化、變革村民身份與經濟方式，間接推動城中村改造。[8]

以上所引所述，可以歸結為兩點。一是當前全國大中城市都普遍存在城中村，城中村是進城農民工的主要租住地，城中村建筑無序，環境臟亂差，甚至黃賭毒泛濫。因此之故，中國城市中的城中村成了類一般發展中國家的貧民窟，成為“城市之瘡”。二是因為前面這個原因，地方政府都有極強的改造城中村的動力，卻又缺少改造城中村所需要的巨大財力及能力。

二、城中村改造中的政策頑疾及融資風險

作為“城市之瘡”的城中村，外觀不雅，藏污納垢，且往往地處城市中心位置，這對“城市像歐洲”的中國來講，實在是難堪的事情。如果地方政府可以對城中村進行改造，將城中村變成精品社區，這就是了不起的政績。

改造城中村，政府就要對拆遷農戶進行補償。城中村建設的密度很高，握手樓比比皆是，一個農戶有幾千平方米用于出租的房子，在城中村是正常不過的事情。政府拆遷，就要給農戶補償，一般要按1：1還建，而在上海，地方政府是按1：3還建的。好在上海城中村相對于珠三角更守規矩，很少違規搭建，因此每戶住宅面積只有200～300m2，還建商品房也就在600～900m2，市價大致是1000萬元。但即使如此，也還是會出現釘子戶，會要高價，從而不得不提高拆遷補償。

城中村過去的土地是集體所有，集體所有土地上所建住宅是沒有“兩證”，不能上市交易的，因此，城中村農民自建住房的房價要遠低于同樣地段的商品房。現在通過城中村改造，城中村農民按1：1獲得還建的“雙證”俱全商品房，且此商品房所處環境要遠比過去臟亂差的、建筑無序設施不全的城中村農民自建房好，這樣，城中村農民就可以因為拆遷而獲得巨大利益，由此獲得上千萬元的補償也頗常見。也就是說，城中村改造不僅讓原城中村村民從此住上了環境優美設施良好的精品小區，而且可以獲得巨大的補償。城中村改造對城中村村民有利。這個意義上講，地方政府通過投入巨資來改造城中村，城中村民得利益，政府得形象。

當然，政府出錢來改造城中村以得形象，所需巨資并非很容易出得起。比如廣州早在2005年計算改造全部130多個城中村就需要投入2000億的巨資，而為召開亞運會所改造海星沙一個村，廣州市政府據說就拿出了40億元。對于絕大多數城市基礎設施欠帳很多的城市，很難拿得出如此巨額資金來改造城中村。

政府改造拿不出錢，就通過市場，就引入企業來改造如何？城中村所處區位大都是在城市黃金地帶，這些地帶寸土寸金。城中村基礎設施缺乏，環境臟亂差，黃金寶地上的建筑卻無法實現應有的市場價值。若引進資金對城中村改造，資本在拆遷后再利用這塊黃金地段建設高尚住宅小區或用于商業目的，高房價就可能給企業以回報，彌補拆遷支出后還有盈余，這樣一來，地方政府不出錢，企業有盈利，農民得利益，城市得形象，就成為了真正多贏的格局。

為了得到這個多贏格局，地方政府也要讓利。因為城中村是集體建設用地。按照法律，集體建設用地只能由地方政府征收，然后必須經由招拍掛程序在土地二級市場上拍出。地方政府為了好事辦好，往往免收土地出讓金，而將征收拆遷農村建設用地相當于劃撥到企業，進行商業開發。無論如何，即使政府沒有獲得土地出讓金，城中村改造也沒有損失地方政府的任何利益，結果卻是開發商賺錢，城中村村民致富，之前的“城市之瘡”不花任何成本就被清除掉了。

是這樣的嗎？其實不是。為什么？因為地方政府在引進開發商進行建設，免收土地出讓金之外，城中村地帶所建大量商品房增加了城市房地產市場的商業供給，從而稀釋了城市房地產的價值。或者說，在一個相對封閉的城市，對房地產的需求是相對固定的，增加的商品房供給會稀釋城市房地產所附著在土地上的價值。或者說，城中村的開發為市場提供了大量的商品房，就使地方政府不再可能在城郊新征建設用地進行開發，從而損失了潛在的農地非農使用的增值收益，也就是潛在的土地財政收入。世界上就沒有無緣無故的財富。從這個意義上講，城中村改造，即使是由企業來拆遷還建、市場運作，地方政府仍然是通過損失潛在的土地財政收入來投入了巨資，而不是只有人賺錢卻沒有人虧本。

三、城中村改造中的拆建依賴及資源浪費

還有一種流行的觀點認為，城中村位置地處城市中心，在城市中心建筑低價值的房產，無法實現土地的價值，這樣就沒有集約節約利用土地。通過將城市中心低矮陳舊的房屋拆除，建設高大現代的建筑，才能充分實現土地的價值。從開發商的角度來看，這樣想是對的。但拆除城市中心地帶的低矮舊房，建高價值住房，其實質含義是稀釋了城市房地產的價值，總體來講，這種的拆舊建新并沒有產生出新的價值出來。這個道理很多人不懂，因此會出現很多城市將市政府由老城區搬出來建在新城區，卻兩邊都會賺錢的故事。這個故事說，市政府所在的城市中心土地值錢，因此，搬走市政府，將土地出售，可以賣出高價。市政府建在新城區又會帶動新城區土地的升值，就又可以賺錢。搬遷市政府本來是一件耗資巨大的事情，到了這個故事中卻變成了拆也賺錢建也賺錢的好事。世界上怎么可能有這樣的好事？與拆市政府建市政府故事同樣的還有城市挖湖填都賺錢的故事。從一個城市內的小局部來講，也許拆與建市政府或填與挖湖都賺錢，從一個城市的整體來看，則一個局部所獲利益正是通過這個城市整體利益被攤薄為代價的。反過來拆建市政府是要花錢的，填挖湖泊也是要花錢的。

同樣，城中村改造，無論制度設計多么復雜，其本質都是將之前城中村建筑拆除，再建新的建筑。因為新建筑基礎設施更好，建筑密度更高（關鍵是樓層高），產權更清晰，新建筑就具有更高的市場價值，從而可以讓開發商賺錢和城中村村民致富。但問題是，之前城中村中的建筑是具有很高使用價值的，這部分建筑被拆除了，非常浪費，非常可惜，非常不低碳。之前城中村的建筑也是經濟發展所積淀下來的物質成果，現在卻似乎是因為這塊土地可以實現更高的市場價格，而一定要拆除，卻沒有看到在被拆出的城中村土地上所實現的更高地價，不過是稀釋和攤薄了整個城市中其他建筑的價值而已，并沒有創造出新的價值。這種通過拆遷，通過不斷地毀壞經濟發展中所形成的仍然具有高度使用價值的物質積淀來進行建設的思路，是開發商的思路，這種思路極大地破壞了經濟發展所積累下來的成果，造成了巨大的浪費。

當前國土部正推動城市“三舊”改造，表面上看起來是為了集約節約利用城市土地，實際上卻對本來仍然具有巨大使用價值的所謂“三舊”這一經濟發展所形成的物質成果的摧毀。這是極大的浪費，這是極大的犯罪。中國今天仍然處于發展中階段，經濟發展所形成的物質成就依然不夠多，人民還無法享受到充裕的物質成果。現在卻將本來建設得好好的大量樓房基礎設施炸掉重建，這是多么讓人心疼啊。這樣來集約節約土地，難道今天中國的土地已經少到必須將其實相當不錯的所謂城市“三舊”的良好建筑炸掉的地步嗎？中國有960萬km2，難道就缺少已經建有良好建筑的所謂城市“三舊”的那點土地？難道中國農村13萬km2多宅基地上的農民不都是眼巴巴地期望自己可以到城市“三舊”建筑中獲得一席之地嗎？農民可以占有大量土地而缺少在土地上進行建筑的資金，農民目前在農村自家宅基地上所建住房質量，難道不都是遠遠劣于城市“三舊”建筑的嗎？

四、城中村改造中的受損群體及劣勢處境

城中村中有兩種居民，一種是城中村村民，這些村民出租住房賺錢，當起了食利者。這部分人只占城中村居民的少數。第二種是來城中村租房的房客，其主體是進城務工經商的農民工。城中村基礎設施不好，環境臟亂差，所以房租低，正好為進城農民工提供廉價住所。城中村地處市中心，正好也為農民工務工經商提供了方便。雖然擁擠但很廉價，雖然臟亂差但很方便居住，讓農民工進城務工經商，變得容易。農民工因此可以在城市賺到錢，而回農村老家消費。現在將能有效容納農民工的城中村拆除了，農民工就沒有廉價而方便的居所，他們進城務工經商所賺收入的更多部分就要用來支付房租，他們因此更加無法為回農村老家消費而積蓄，也更加沒有能力為體面進城而積蓄。

地方政府為了解決農民工的住處，而不得不修建更多的廉租房。地方政府所修建的廉租房不可能在城市中心，只可能修建在地價不高、區位不好的城市邊緣地帶，農民工到這些城市邊緣地帶的廉租房居住，他們務工經商都變得極其不便。結果往往是，政府花錢建了廉租房，農民工還不愿意來居住。這樣看來，城中村改造還改造出了一個只有受害而無任何獲益的群體，這個群體就是進城農民工。進城農民工因為失去了城中村這個廉價的居所，而更難在城市謀取收入高的就業，因而要更多地支付房租，而更加難以獲得體面地融入城市的積蓄。可見，即使是城中村改造，國家不出錢，開發商賺錢，城中村村民致富，以及沒有浪費資源，城中村改造也有一個嚴重后果，就是極大地損害了進城農民工的利益。

在城中村中，城中村村民因為可以收取房租，他們就不僅有良好的住所，而且有穩定的收入，這部分城中村村民不僅不是貧民窟的一員，而且是城市一般市民所羨慕的群體。租住城中村的農民工，他們只是城中村的過客，他們住在城中村，在城市務工經商。若他們務工經商收入高，他們就在城市購房，并因此體面而有尊嚴地在城市安居下來。若務工經商收入不高，無法在城市體面安居，這些農民工就將在城市所獲收入拿回農村家鄉消費。農民工從來不認為自己是城中村的一員，他們只是城中村的過客，住在城中村在城市務工經商只是手段，目的則是在城市買房或最終返鄉。

正是因為居住在城中村只是手段，居住在城中村的農民工就會保持積極的態度，就不會認為自己是貧民窟的一員。因此，認為城中村是城市貧民窟的說法完全誤會了中國城中村與一般發展中國家的貧民窟的本質差異。相反，中國的城中村為發展中國家的進城農民工提供了不同于一般發展中國家貧民窟的生存居住模式。因而我們可以這么認為，城中村的臟亂差是與目前中國處于一個發展中國家的階段相適應的。在中國這樣的發展階段就要將城市每一個部分都建設得如歐美日，這不可能。通過改造城中村，將租住在城中村的農民工都集中到城市邊緣地帶的廉租房，將導致農民務工經商更不方便，經濟收入減少，使農民工在城市的生存就更為艱難。住在由政府提供的廉租房里的農民工就更可能落入到貧民窟的生活之中。

五、小結

改造城中村，無論是通過政府的直接投資，還是通過市場運作，實際上都要耗費大量財政資源，只不過前者是通過政府直接投資，后者是政府損失潛在的土地出讓金收入。城中村改造除了表面上的城市外觀，及制造出大批城中村的千萬億萬富翁以外，基本上都是負面作用，可能是弊大于利。地方政府花費巨額財政資金改造城中村，結果卻是弊大于利，這樣的改造當然要警惕。

尤其是在目前中國經濟正處于中等收入階段，弄不好社會落入中等收入陷阱。中國應將主要的財政資源服務于中國產業升級，服務于中國在全球化背景下的國際分工地位的提升上，唯如此，中國才可以步入到發達國家行列，中國才能用更多財政資源來建設更好的城市形象。在當前及未來相當長一個時期，地方政府應將主要的財政資源（包括土地財政資源）用于建設城市基礎設施，用于發展經濟，而不是用在城中村改造上面。

參考文獻：

[1]陳錫文.我對城鎮化有三點擔憂[N].中國青年報，2013-03-07.

[2]董冠洋.中國城鎮化須直面“城中村”難題[N].中新社，2013-03-21.

第8篇：城中村改造的影響范文

關鍵詞：舊城改造；城中村；規劃；

Abstract: the transformation of the old city in so many ways, irrespective of the manner in which to take, in the transformation of the old city are to emphasize the comprehensive planning, comprehensive reform and comprehensive benefits. The transformation of the old city planning should follow the principle from set out actually, suit one's measures to local conditions, do, do everything in one's power principle. This article through real case study.

Key words: urban renewal; urban village planning;

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：

近些年來, 舊城更新的速度、規范、力度和范圍都是前所未有的。當然,這適應了居民改善生活質量的強烈要求; 適應了政府美化城市形象的決心; 適應了經濟結構調整和產業結構調整的需求; 適應了城市自身現代化發展的內在趨勢; 適應了資金的流向需求; 適應了土地的有償使用和房地產業的發展。

一、舊城改造的必要性

城中村改造絕不是僅僅簡單地拆幾棟舊房子, 拓寬幾條舊馬路, 增加幾根煤氣管, 鋪設幾片綠地, 點綴幾個小品。從橫向看, 城中村更新是對城市功能、布局、產業、結構、特色進行調整和改造; 從縱向看, 城中村更新是一個長期、持久、永不間斷的新陳代謝演化過程; 從范圍看, 城中村更新包括對舊城的保護、 修復、 改建、 更新等多層次的內容; 從社會角度看, 城中村更新是城市建設中最錯綜復雜, 涉及面最廣, 也是群眾最為關心, 最為敏感的熱門問題。

二、案例分析

廣州是我國最早全面啟動城中村改造的城市之一。廣州某城中村位于荔灣區，由于適宜的區位、可承受的環境和相對合理的租賃價格，該城中村村自然地充當了為產業配套中低檔居住區的角色。其常住戶籍人口約2000人，暫住人口達2萬多人，主要是周邊工貿區、物流園區和商業區的從業人員和部分年輕白領。該村總用地面積約20 hm2，總建筑面積約50萬 m2，平均毛容積率2.5，局部私房區容積率高達4.0，平均建筑密度約37％，其中私房區平均建筑密度超過60％。除了一般城中村普遍存在的社會、經濟、文化和環境問題外，該村存在高壓走廊安全隱患、市政基礎設施不完善、道路交通擁擠、環境問題惡劣和教育配套不足等問題，村集體股份合作公司多次要求進行改造(圖1)。

圖1城中村現狀分析圖圖2 城中村改造策略分析圖

三、舊城改造難點

城中村村改造的難點主要體現在以下幾個方面：一是該城中村現狀開發強度很高，改造難度很大；二是現狀建筑規模大，拆遷資金要求高，安置難度大；三是區位和周邊功能環境相對較差，限制了改造后的功能也將以中低檔產業配套功能為主，開發商業、辦公等高附加值功能的潛力較小；四是交通條件較差，難以支撐大規模開發；五是高壓線路遷移帶來的改造成本增加，以及需要與供電等部門和國土部門進行協調等特殊情況。

四、舊城改造模式

該村在2001年就提出整體拆除重建的方案，但是由于改造規模和強度過大、改造帶來的各項設施壓力無法解決、改造存在較大的風險，該改造方案擱淺。為了探討適合廣州該城中村的改造模式，規劃從功能定位、設施承載力、社會影響以及操作實施等各個方面，對整體拆建、局部拆建和綜合整治三種改造模式的優缺點進行對比分析。（表1）

表1、城中村改造模式綜合分析

綜合以上分析，該村整體拆建雖然對環境的改善作用較大，但社會影響大、實施風險高、配套壓力大，政府、開發商、原村民和集體股份公司都會有較大顧慮而難于操作；綜合整治可有效緩解現狀城中村問題，且基本不會對周邊環境產生負面影響，惟一缺點在于資金籌措有較大難度；局部拆建符合本片區作為周邊產業功能的配套居住功能和房地產市場的發展需求，同時改造對城市承載力、環境承載力的壓力較小，實施風險較小。

因此，城中村改造適宜采取“局部拆建+綜合整治”的模式，即對于城中村現狀功能不合理、建筑質量和環境較差的片區進行拆除，按照城市居住區的標準建設成為以小戶型公寓為主的中檔產業配套居住區，其他片區全面進行綜合整治，通過道路交通、市政基礎設施、公共服務設施、公共空間和建設景觀的改善，適當提高居住條件和生活環境，滿足低檔次產業居住配套需求(圖2)。

五、經濟可行性分析

改造經濟可行性分析是城中村改造市場化運作的基本保障。依據成本估價法原理，利潤率＝改造總收益/改造總成本×100％，控制利潤10％～15％左右是具備市場開發動力的基本要求。以不同的改造方案對利潤率進行分析測算，當容積率為4.0時，改造的率潤率大致為6.38％，容積率4.8時為9.56％，而容積率5.5時由于地價優惠政策的限制，改造利潤率反而降為8.26％。因此，從經濟可行性上來說，容積率取4.8時可以初步滿足經濟可行性的要求。同時參考周邊片區居住區及其他城中村改造的開發強度，初步確定該村的改造開發強度為4.8。

六、改造影響分析

以往城中村改造的經驗和教訓表明，在消除城中村內部問題的同時，必須有效避免對周邊社區產生負面影響。改造影響評估是大規模、程序化推進城中村改造的重要環節，可以確保改造行為不僅有利于城中村本身，同時必須有利于改善周邊片區和整個城市的建設環境。一般的改造影響評估主要包括道路交通、公共配套設施、市政基礎設施和景觀環境等四個方面，該村改造影響評估重點在于公共配套設施和道路交通。

6.1公共配套設施影響

公共配套影響分析的重點是需要獨立占地的幼兒園、中小學等教育設施，從整個城中村片區的角度考慮，現狀約有1所36班小學的學位缺口，完全解決配套需要用地2 萬以上，局部拆建的總用地面積僅5萬。在完全市場化改造的條件下，城中村村局部拆建既要解決配套問題，又要控制開發強度，兩者之間存在較大的矛盾，需要對其進行適當平衡。

從其該村的角度考慮，改造以后拆建范圍內居住人口約9000人，通過增加或擴建小學、幼兒園等公共配套設施，可以解決改造新增的配套需求。現狀鳳光小學由1.33萬、18班用地增加到2.07萬、30班用地，增加的12班用地可服務約1萬人，滿足改造增量人口的小學學位需求。現狀該村幼兒園由0.26萬、9班用地增加為0.56萬、18班用地，增加的9班用地可服務0.7～1萬人，也基本滿足改造增量居住人口的需求。考慮到拆建范圍內現狀居住人口的需求減少量未被計算，改造后學位的需求增加量實際上應小于擴建小學、幼兒園的供給增加量，因此改造后現狀學位較緊張的局面基本得到緩解。

6.2道路交通設施影響

城中村存在的交通問題主要出現在輔道上，其早、晚高峰小時的飽和度(V/C)分別為0.82、0.84，該村改造后增交通量將進一步加劇現狀區域交通擁擠。對不同容積率條件下的交通量和道路飽和度進行測算，在容積率為4.8時，城中村西路輔道的飽和度將增加到1.01，表明必須對區域道路條件交通進行改善。

根據上層次規劃和法定圖則的要求，打通城中村西側的金碧支路，可以緩解區域交通狀況。金碧支路打通后為雙向2條車道、設計車速為30 km/h，則其設計通行能力單向1395 pcu/h。考慮其分流作用后對交通量重新分析測算表明，在開發強度控制為4.8的情況下，西路輔道的飽和基本可以承受改造帶來的新增交通量。

七、對改造專項規劃的思考與建議

改造專項規劃是城中村改造地區的一種公共政策，除了增進空間資源利用的整體效率外，還應關注空間資源分配的社會公平，實現土地利用效益在政府、業主和改造主體之間合理分配。因此，除了加強規劃技術方面的研究外，還應建立一套公正合理的操作程序和工作方法。

7.1政府組織規劃編制

為了避免開發單位為追求利潤最大化對專項規劃制定進行不適當的干預，影響改造方案的公平性和合理性，專項規劃應主要由政府組織編制。為保障改造項目的市場動力和可操作性，應委托多家房地產咨詢機構對改造項目的經濟可行性進行測算和咨詢。專項規劃編制和經濟分析評估應同步開展，并保持與原村民、集體股份公司以及其他相關主體的及時溝通，以形成各方協調一致的改造方案。

7.2市場確定開發主體

政府組織完成改造專項規劃的編制和審批后，建議參考香港市區重建局的操作辦法，由政府進行公告，通過市場競爭，從提出改造申請的改造單位中根據各項因素打分評估后選擇改造主體，并通過保證金、人員參與、進度監管等手段加強對于改造項目后期實施的監督和管理，確保拆遷、補償和安置的社會和諧以及社會影響。

7.3增強公共參與力度

改造專項規劃應鼓勵公眾包括原村民、現狀居住人口和周邊片區市民在內的所有利益相關方的積極參與，在制定方案的初期就開始廣泛地聽取和征詢各方改造意愿包括是否需要改造、改造的方向、改造的模式、組織方式、拆遷安置方式等，保證城中村改造具有和諧社會基礎，并取得較好的社會效應。

八、結束語

透過城中村改造我們發現，在舊城更新過程中,要權衡利弊、 高瞻遠矚, 要使經濟效益、 社會效益、環境效益三者協調發展、高度統一，只有這樣才能更好的實現農村城市化、更快的推進城市現代化發展,這是社會發展的必然,勢在必行。

參考文獻：

第9篇：城中村改造的影響范文

[關鍵詞] “城中村” 商業形態 更新研究

一、“城中村”商業形態的特點

1．具有“城中村”特色的商業服務設施

在“城中村”中，主要存在的是自發形成的商業服務設施，很少甚至沒有公共的文化娛樂服務設施。以沿街小商鋪為主要模式的商業街在“城中村”社區空間中占有重要的地位，活動中心自然呈現出帶狀分布特點，并具有很強的靈活性和自發組織功能，是“城中村”商業服務的特色。表現有：

第一，很容易改變經營內容，比如說賣飾品不景氣，過一段時間可能要賣百貨；

第二，商鋪很容易易主，今天這個老板在這經營，明天可能就換作另外一個生意人；

第三，如果現有的門面房不能滿足需求，那么會有新的臨街住宅改造成門面房，但如果大家都不在此開店的話，就會作為住房租出去。

第四，由于“城中村”缺乏公共開放空間，街道便承載了社區中心的大部分功能，并成為村民聊天、休閑、散步的場所。

2．人口組成情況

在對西安市“城中村”調研中，發展成熟的“城中村”外來人口都是本村村民的幾倍。如地處西安南二環邊緣的草場坡村，其中本村村民約占總人數的20%，租住的外來人員占80%。其成員組成如圖1所示。

3．商鋪租金情況

“城中村”主要交通道路的人流量相對其他位置的人流量要多，相應的租金也有差別。在草場坡村通向村口的主要街道，一間15平米左右的商鋪，近幾年一直保持月租金1000的狀況承租。位置稍差的街道商鋪基本在600-800左右。在大明宮家居城附近的東木塔寨村，一間房達到月租2000元，村民一個月單靠房租收入上萬。

可以看出，處于位置優越的地段，不僅保障房子出租率，也能使其中的商鋪價格一直保持較高的水平，最大限度地保障房東收入。

4．商鋪形態

“城中村”中的商業大多都是“前店后居”、“下店上居”的形式，而且幾乎都是自發形成的。

從“草場坡村”調研中可以看到，一條主要街道的54家商鋪中，有48家是屬于商住混合型；另外一條主要街道的44家商鋪中，有37家屬于商住混合型。但是，這樣的狀況并不是事先考慮到商業需求而設計的，基本上都是根據村民的需要自己改造。村民根據自己家里住宅的布局，將底層的房間打開作為門面房，形成“前店后居”、“下店上居”的居住模式。

5．商鋪經營種類齊全

商業服務項目種類全，數量多，在這些項目中，餐館及食品店、日用品商店、所占比重較大。由于這些商業服務設施以私人經營為主，規模較小、任意性、變動性很大。

二、“城中村”商業存在的問題

“城中村”商業形態由于缺乏統一的組織規劃而呈現出一種無序狀態，形態紛雜，主要以零售業，服務業為主，商鋪形態不固定，流動性大，但是能夠滿足居于其中人群的基本生活需求。但從商業功能，環境狀況和規劃狀況方面分析，還存在許多問題：

1．商業功能不全面

“城中村”商業種類繁多，商業氣息濃厚。外來商業介入快、自由靈活。但是功能不全，一些商業活動介入困難。由于租金稅費等問題，導致許多低利潤的商業服務項目無法進入。特別是新鮮蔬菜、再生資源回收等基本生活服務需求，在“城中村”社區內不能得到滿足。

2．環境狀況差

大部分“城中村”的環境狀況很差，缺乏統一的管理，社區服務意識差。沿街的小型餐飲店衛生狀況差，管理混亂，大都沒有必要的衛生消毒設施。垃圾隨意扔，即使有垃圾站，也是隨意地在街道的一個角落存放，容易滋生病菌。

3．規劃狀況

由于“城中村”由自然的原始村落演變而成，在城市化過程中逐漸被包含在城市中，成為都市中的村莊。近些年，因為經濟利益的驅使，村民在自己的宅基地隨意地改建、擴建自己的住房，沒有統一的規劃，造成現在“城中村”中住宅層數、住宅間距、住宅類型不規整的混亂局面，而底層的商鋪隨著住宅、街道的改建、改造，也出現參差不齊的立面。

三、“城中村”商業更新原則

1．更新的定位

在“城中村”商業更新中，定位“城中村”的商業形態應針對居住人群的收入水平、消費習慣，以此來確定商業項目的輻射范圍及影響力。在“城中村”調研中，大部分第一代人由于原始耕地的消失，都沒有正當的職業，第二代人中部分有固定的職業，還有一些做個體商販。但是調研發現，長期以來的城市化生活使村民的觀念發生很大的改變，所以要徹底對“城中村”進行改造，不僅考慮外在形態上更新，還有生活方式，精神思想上的更新，這是保證更新改造成功的前提。

2．更新的延續性

“城中村”更新的規劃設計應當尊重歷史和現狀，協調村里物質環境與村里的社會、經濟情況和城市管理等方面的關系，同時尊重村民的生活習俗，繼承城市在歷史上創造并留下來的有形和無形的各類資源和財富。這是延續并發展城市文化特色的需要，同時也是確保更新獲得成功的基本條件。

3．更新的階段性

“城中村”更新是一個連續的過程，任何改建都不是最后的完成（也從來沒有最后完成），而是處于持續的更新之中，應當妥善處理目前與將來的關系。“城中村”更新應該從現狀出發，區分不同的情況，分類分階段的逐步進行。

四、“城中村”商業形態的更新策略

1．再現街道商業生活的繁榮

在“城中村”的改造更新中，應當結合村落的傳統鄉土文化，再現街道商業生活的繁榮。如特色商業街、小吃文化街、民族風情街等，這樣既滿足村中商業經濟利益的需要，也使村落的內在文化特征保留并遺傳下來。

2．交往、娛樂空間的塑造

調研中發現，“城中村”中基本沒有專門的娛樂、鄰里交往空間，因此，在“城中村”商業更新中重新塑造交往場所，促進村民的心理認同具有非常重要的意義。一方面是村民情感的需要，另一方面，村民可以在交往活動中發展他們的社會關系網絡，強化區域認同感。

3．合理利用村中資源

改造“城中村”不能采取一刀切的模式，應針對“城中村”各自的特點，制定相應的改造措施，采取逐步推進的辦法。例如有的“城中村”由于傳統文化遺留的存在，可以一定程度的保留下來，建立特色文化旅游觀賞區，一定范圍內保留村中原始的文化資源，無論對城市還是對“城中村”都是一筆寶貴的文化財富。

“城中村”不是單純的物質體系，而是以人為核心的物質體系、經濟體系、社會文化體系的綜合體。“城中村”改造不單是物質形態上的轉變，我們應該更多地關注“城中村”方面的問題，從而實現“城中村”的全面城市化。

參考文獻：

［1］陳鵬.“城中村”改造的策略轉變.規劃師，2004，5.

［2］周銳波 閻小培.“城中村”文化透視，規劃師，2004，5.